Geerbtes Haus verkaufen:
Steuern und andere Kosten
Haben Sie eine Immobilie geerbt und möchten diese verkaufen? Wir geben Ihnen einen Überblick über Steuern und andere Kosten, die anfallen können.
In diesem Artikel erfahren Sie:
Ein Hinweis zu Beginn:
Wir sind natürlich weder Rechts- noch Steuerberater, und unsere Tipps können eine individuelle Beratung durch qualifizierte Fachleute nicht ersetzen. Dennoch schöpfen wir gerne aus unserer jahrelangen Erfahrung als Immobilienmakler und Begleiter von Erbschafts- und Verkaufsprozessen, um Ihnen einen Überblick über die Thematik zu geben.
Kurz gesagt können Ihnen beim Verkauf eines geerbten Hauses drei Steuerarten begegnen:
- Erbschaftssteuer
- Spekulationssteuer
- Umsatzsteuer für Notar- und Maklerleistungen etc.
Aber beginnen wir am Anfang. Bevor Sie den Verkauf eines geerbten Hauses angehen können, müssen Sie zunächst abwägen, ob Sie das Erbe antreten wollen. Nicht jede Immobilie ist eine Goldgrube – ist sie noch nicht abbezahlt und/oder besteht Sanierungsbedarf, kann sogar ein Verkauf zum Verlustgeschäft werden. Sind die testamentarische und gegebenenfalls die gesetzliche Erbfolge geklärt und entscheiden Sie sich für die Annahme des Erbes, ist der nächste Schritt die Umschreibung des Grundbucheintrags. Damit erst sind Sie rechtmäßiger Eigentümer und können einen Verkauf der geerbten Immobilie einleiten. Aber auch hier Achtung: Handelt es sich um eine Erbengemeinschaft, muss eine gemeinsame Entscheidung getroffen werden. Keiner der Erben darf dann im Alleingang verkaufen.
Hier kommen wir zum ersten Steuerposten: Je nach dem Verkehrswert der Immobilie und abhängig davon, ob noch anderes Vermögen vererbt wurde, kann Erbschaftssteuer anfallen. Über den jeweiligen Freibetrag, der u.a. vom Verwandtschaftsverhältnis abhängt, haben Sie sich sicher schon informiert. Hierbei ermittelt das Finanzamt den Verkehrswert der Immobilie, um sicherzustellen ob die Freibeträge überschritten werden. Die Steuerlast wird dann gegebenenfalls auf Basis der Ermittlung des Verkehrswerts und gemäß der Steuerklasse der Erben bestimmt.
Spekulationssteuer
Ein weiterer Steuerposten betrifft Investitionsobjekte, also in der Regel vermietete Immobilien. Diese können unter Umständen bei Verkauf der Spekulationssteuer unterworfen sein.
Relevant ist hier für die Spekulationsfrist von 10 Jahren. Erfolgt ein Verkauf der Immobilie innerhalb von 10 Jahren ab Kaufdatum, müssen Sie auf dem Veräußerungsgewinn Spekulationssteuer zahlen. Mit Kaufdatum ist dabei die Vertragsunterzeichnung gemeint, nicht die Grundbuchumschreibung oder der tatsächliche Nutzungsbeginn.
Diese Spekulationsfrist gilt unabhängig davon, ob eine Immobilie durch Schenkung, Erbschaft oder Kauf in Ihren Besitz kommt. Für den Erbfall gibt es aber eine logische Sonderregelung: Wenn Sie ein Haus erben, erben Sie die Spekulationsfrist mit. Diese zählt schlicht ab dem Datum des Kaufes durch den Erblasser. Sie wird vom Erbfall weder unterbrochen, neu begonnen noch sonst wie berührt. Wie oben erwähnt fällt Spekulationssteuer beim Verkauf aber nur bei fremdgenutzten Immobilien an. Hat der Erblasser die Immobilie also selbst bewohnt, besteht Eigennutzung und ein steuerfreier Verkauf ist höchstwahrscheinlich möglich.
Umsatzsteuer
Als letzter Faktor werden bestimmte Dienstleistungen, die mit dem Verkauf Ihrer geerbten Immobilie einhergehen, umsatz- bzw. mehrwertsteuerpflichtig sein. Dazu gehören zum Beispiel Notar- und Maklerleistungen. Wie bei den meisten Produkten und Dienstleistung wird diese Steuer aber in den Gesamtpreis eingerechnet und wird Sie daher nicht weiter beeinträchtigen.
Zunächst können Sie für die Immobilie, die Sie geerbt haben, Eigenbedarf anmelden und selbst dort einziehen. Wohnen Sie für mehr als zwei Kalenderjahre dauerhaft dort, können Sie Eigennutzung nachweisen und das Haus oder die Wohnung daraufhin verkaufen, ohne das Spekulationssteuer anfällt.
Möchten Sie die Immobilie nicht selber nutzen und gleichzeitig nicht bis zum Ende der Spekulationsfrist mit dem Verkauf warten, können Sie die Steuerlast immerhin mit der Anrechnung von Verkaufskosten etwas senken. Dazu gehören zunächst alle Reparaturen, die Sie für den Verkauf durchführen, wie etwa Malerarbeiten, aber auch Werbungskosten wie ein professioneller Fotograf, Anzeigenschaltungen oder Maklergebühren. Alle diese werden gemeinsam mit dem ursprünglichen Kaufpreis vom Erlös abgezogen. Die Spekulationssteuer wird auf den resultierenden Veräußerungsgewinn erhoben. Je mehr Kosten Sie absetzen können, desto niedriger fällt dementsprechend die Steuerlast aus.
Immobilien erben und verkaufen sind komplexe Themen
Gerade wenn ein naher Verwandter verstorben ist und sich die Erben noch in der Trauerphase befinden passiert es schnell, dass man sich unsicher und überfordert fühlt. Holen Sie sich darum Unterstützung bei uns, dem Makler Ihres Vertrauens, und unserem Kooperationspartner.
Haben Sie geerbt und sind nicht über den Wert der Immobilien noch gar nicht sicher?
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