geerbtes haus verkaufen

Geerbtes Haus verkaufen:
Steuern und andere Kosten

Haben Sie eine Immo­bilie geerbt und möch­ten die­se ver­kau­fen? Wir geben Ihnen einen Über­blick über Steu­ern und ande­re Kos­ten, die anfal­len können.

Ein Hin­weis zu Beginn:

Wir sind natür­lich weder Rechts- noch Steu­er­be­ra­ter, und unse­re Tipps kön­nen eine indi­vi­du­el­le Bera­tung durch qua­li­fi­zier­te Fach­leu­te nicht erset­zen. Den­noch schöp­fen wir ger­ne aus unse­rer jah­re­lan­gen Erfah­rung als Immo­bi­li­en­mak­ler und Beglei­ter von Erb­schafts- und Ver­kaufs­pro­zes­sen, um Ihnen einen Über­blick über die The­ma­tik zu geben.

Steuern beim Verkauf einer ererbten Immobilie

Kurz gesagt kön­nen Ihnen beim Ver­kauf eines geerb­ten Hau­ses drei Steu­er­ar­ten begegnen: 

  • Erb­schafts­steu­er
  • Spe­ku­la­ti­ons­steu­er
  • Umsatz­steu­er für Notar- und Mak­ler­leis­tun­gen etc.

Aber begin­nen wir am Anfang. Bevor Sie den Ver­kauf eines geerb­ten Hau­ses ange­hen kön­nen, müs­sen Sie zunächst abwä­gen, ob Sie das Erbe antre­ten wol­len. Nicht jede Immo­bilie ist eine Gold­gru­be – ist sie noch nicht abbe­zahlt und/oder besteht Sanie­rungs­be­darf, kann sogar ein Ver­kauf zum Ver­lust­ge­schäft wer­den. Sind die tes­ta­men­ta­ri­sche und gege­be­nen­falls die gesetz­li­che Erb­fol­ge geklärt und ent­schei­den Sie sich für die Annah­me des Erbes, ist der nächs­te Schritt die Umschrei­bung des Grund­buch­ein­trags. Damit erst sind Sie recht­mä­ßi­ger Eigen­tü­mer und kön­nen einen Ver­kauf der geerb­ten Immo­bilie ein­lei­ten. Aber auch hier Ach­tung: Han­delt es sich um eine Erben­ge­mein­schaft, muss eine gemein­sa­me Ent­schei­dung getrof­fen wer­den. Kei­ner der Erben darf dann im Allein­gang verkaufen.

Erbschaftssteuer

Hier kom­men wir zum ers­ten Steu­er­pos­ten: Je nach dem Ver­kehrs­wert der Immo­bilie und abhän­gig davon, ob noch ande­res Ver­mö­gen ver­erbt wur­de, kann Erb­schafts­steu­er anfal­len. Über den jewei­li­gen Frei­be­trag, der u.a. vom Ver­wandt­schafts­ver­hält­nis abhängt, haben Sie sich sicher schon infor­miert. Hier­bei ermit­telt das Finanz­amt den Ver­kehrs­wert der Immo­bilie, um sicher­zu­stel­len ob die Frei­be­trä­ge über­schrit­ten wer­den. Die Steu­er­last wird dann gege­be­nen­falls auf Basis der Ermitt­lung des Ver­kehrs­werts und gemäß der Steu­er­klas­se der Erben bestimmt.

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Spekulationssteuer

Ein wei­te­rer Steu­er­pos­ten betrifft Inves­ti­ti­ons­ob­jek­te, also in der Regel ver­mie­te­te Immo­bilien. Die­se kön­nen unter Umstän­den bei Ver­kauf der Spe­ku­la­ti­ons­steu­er unter­wor­fen sein.

Rele­vant ist hier für die Spe­ku­la­ti­ons­frist von 10 Jah­ren. Erfolgt ein Ver­kauf der Immo­bilie inner­halb von 10 Jah­ren ab Kauf­da­tum, müs­sen Sie auf dem Ver­äu­ße­rungs­ge­winn Spe­ku­la­ti­ons­steu­er zah­len. Mit Kauf­da­tum ist dabei die Ver­trags­un­ter­zeich­nung gemeint, nicht die Grund­buch­um­schrei­bung oder der tat­säch­li­che Nutzungsbeginn.

Die­se Spe­ku­la­ti­ons­frist gilt unab­hän­gig davon, ob eine Immo­bilie durch Schen­kung, Erb­schaft oder Kauf in Ihren Besitz kommt. Für den Erb­fall gibt es aber eine logi­sche Son­der­re­ge­lung: Wenn Sie ein Haus erben, erben Sie die Spe­ku­la­ti­ons­frist mit. Die­se zählt schlicht ab dem Datum des Kau­fes durch den Erb­las­ser. Sie wird vom Erb­fall weder unter­bro­chen, neu begon­nen noch sonst wie berührt. Wie oben erwähnt fällt Spe­ku­la­ti­ons­steu­er beim Ver­kauf aber nur bei fremd­ge­nutz­ten Immo­bilien an. Hat der Erb­las­ser die Immo­bilie also selbst bewohnt, besteht Eigen­nut­zung und ein steu­er­frei­er Ver­kauf ist höchst­wahr­schein­lich möglich.

Umsatzsteuer

Als letz­ter Fak­tor wer­den bestimm­te Dienst­leis­tun­gen, die mit dem Ver­kauf Ihrer geerb­ten Immo­bilie ein­her­ge­hen, umsatz- bzw. mehr­wert­steu­er­pflich­tig sein. Dazu gehö­ren zum Bei­spiel Notar- und Mak­ler­leis­tun­gen. Wie bei den meis­ten Pro­duk­ten und Dienst­leis­tung wird die­se Steu­er aber in den Gesamt­preis ein­ge­rech­net und wird Sie daher nicht wei­ter beeinträchtigen.

Wie kann ich beim Verkauf meiner Immobilie Steuern sparen?

Ange­nom­men, Sie erben eine ver­mie­te­te Immo­bilie, die noch inner­halb der Spe­ku­la­ti­ons­frist liegt. Um Steu­ern zu spa­ren haben Sie dann ver­schie­de­ne Möglichkeiten.

Zunächst kön­nen Sie für die Immo­bilie, die Sie geerbt haben, Eigen­be­darf anmel­den und selbst dort ein­zie­hen. Woh­nen Sie für mehr als zwei Kalen­der­jah­re dau­er­haft dort, kön­nen Sie Eigen­nut­zung nach­wei­sen und das Haus oder die Woh­nung dar­auf­hin ver­kau­fen, ohne das Spe­ku­la­ti­ons­steu­er anfällt. 

Möch­ten Sie die Immo­bilie nicht sel­ber nut­zen und gleich­zei­tig nicht bis zum Ende der Spe­ku­la­ti­ons­frist mit dem Ver­kauf war­ten, kön­nen Sie die Steu­er­last immer­hin mit der Anrech­nung von Ver­kaufs­kos­ten etwas sen­ken. Dazu gehö­ren zunächst alle Repa­ra­tu­ren, die Sie für den Ver­kauf durch­füh­ren, wie etwa Maler­ar­bei­ten, aber auch Wer­bungs­kos­ten wie ein pro­fes­sio­nel­ler Foto­graf, Anzei­gen­schal­tun­gen oder Mak­ler­ge­büh­ren. Alle die­se wer­den gemein­sam mit dem ursprüng­li­chen Kauf­preis vom Erlös abge­zo­gen. Die Spe­ku­la­ti­ons­steu­er wird auf den resul­tie­ren­den Ver­äu­ße­rungs­ge­winn erho­ben. Je mehr Kos­ten Sie abset­zen kön­nen, des­to nied­ri­ger fällt dem­entspre­chend die Steu­er­last aus.

Immobilien erben und verkaufen sind komplexe Themen

Gera­de wenn ein naher Ver­wand­ter ver­stor­ben ist und sich die Erben noch in der Trau­er­pha­se befin­den pas­siert es schnell, dass man sich unsi­cher und über­for­dert fühlt. Holen Sie sich dar­um Unter­stüt­zung bei uns, dem Mak­ler Ihres Ver­trau­ens, und unse­rem Kooperationspartner.

Haben Sie geerbt und sind nicht über den Wert der Immo­bilien noch gar nicht sicher? 

Pla­nen Sie einen Ver­kauf und möch­ten die­sen so rei­bungs­los wie mög­lich gestalten? 

Von der Bewer­tung Ihrer Immo­bilie über Mar­ke­ting und Ver­hand­lun­gen bis hin zum Ver­trags­ab­schluss, wir beglei­ten Sie ger­ne als pro­fes­sio­nel­ler Part­ner an Ihrer Sei­te. Erfah­ren Sie mehr über unse­re Phi­lo­s­phie und unser Leis­tungs­spek­trum, oder kon­tak­tie­ren Sie uns direkt für eine kos­ten­lo­se und unver­bind­li­che Erstberatung.

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