Steuern beim Hausverkauf – hiermit müssen Sie rechnen
Als erfahrene Immobilienmakler haben wir schon viele Kunden beim Hausverkauf begleitet und beraten. Selbstverständlich können und wollen wir eine Steuer- und Rechtsberatung nicht ersetzen, wir geben Ihnen aber gerne einen Überblick über das Thema Steuern beim Hausverkauf.
In diesem Artikel erfahren Sie:
- In welchem Fall der Hausverkauf regulär steuerfrei bleibt
- Wann dennoch Steuern beim Immobilienverkauf entstehen
- In welchen Fällen die Spekulationsfrist relevant wird
- Wie Eigennutzung definiert ist
- Wie Sie die 3‑Objekt-Regel einhalten und
- In welchen Kosten sich außerdem Steuern verstecken
Ist mein Hausverkauf überhaupt steuerpflichtig?
Einfach gesagt: Verkaufen Sie eine private Immobilie, die Sie selbst genutzt haben, bleibt der Verkaufserlös in der Regel steuerfrei. Mit dieser vernünftigen Regelung wird die Investition in ein Eigenheim nicht nur stark vereinfacht, sondern indirekt sogar gefördert. Hierfür gelten auch keinerlei Fristen ab Kaufdatum, wie es bei vermieteten Immobilien der Fall ist – dazu unten mehr.
Anders liegt die Sache bei gewerblichen Immobilien. Diese gehören zum Betriebsvermögen; das Gewerbe muss nach §15 EStG auf Zu- und Abgänge Mehrwert- und Gewerbesteuer zahlen.
Wie bereits angedeutet ist aber nicht jeder private Immobilienverkauf automatisch steuerfrei. Handelt es sich um ein Investitionsobjekt, wie eine vermietete Immobilie, können Steuern beim Immobilienverkauf anfallen, nämlich die Spekulationssteuer.
Was ist die Spekulationsfrist?
Wird eine Immobilie nicht für eigene Wohnzwecke genutzt, sondern vermietet, gilt nach §23 EStG eine Spekulationsfrist von 10 Jahren. Sie zählt ab dem Datum der Beurkundung des Kaufvertrags oder eines bindenden Vorvertrags, nicht ab Nutzungsbeginn oder Grundbuchänderung. Wird diese Frist unterschritten, vergehen also vom Kauf bis zum Verkauf der als Investition genutzten Immobilie weniger als diese 10 Jahre, fallen auf den Veräußerungsgewinn Spekulationssteuern an. Gleiches gilt für ein unbebautes Grundstück, oder wenn Sie eine Immobilie erben – dann erben Sie die Spekulationsfrist nämlich mit.
Der Veräußerungsgewinn errechnet sich aus dem Verkaufserlös abzüglich des ursprünglichen Kaufpreises. Ebenfalls absetzbar sind Veräußerungskosten wie Malerarbeiten und Reparaturen einschließlich Werbungskosten wie Anzeigen, Maklergebühren etc. Die Steuerlast ergibt sich dann aus dem persönlichen Steuersatz.
Haben Sie Ihre Immobilie seit Erwerb sowohl für einige Zeit vermietet als auch für eigene Wohnzwecke genutzt? Dann entscheiden die letzten zwei Kalenderjahre. Haben Sie in dieser Zeit die Immobilie selbst bewohnt, können Sie Eigennutzung begründet nachweisen. Sie merken schon: Eigennutzung ist beim Hausverkauf steuerlich ein echter Vorteil.
Was zählt als Eigennutzung?
Aber was bedeutet Eigennutzung nun wirklich? Sie ist definiert als Nutzung der Immobilie durch den Eigentümer und seinen engsten Familienkreis. Dies beinhaltet Ehe- und Lebenspartner sowie Kinder, die noch kindergeldberechtigt sind. Zahlen volljährige Kinder allerdings schon Miete für den gemeinsam genutzten Wohnraum, so zählt dies nicht mehr unter Eigennutzung. Auch die Nutzung durch andere Verwandte ist nicht qualifiziert. Durch diese eher strenge Regelung soll einer Umgehung der Spekulationsfrist vorgebeugt werden.
Was ist die 3‑Objekt-Grenze?
Steuerlich relevant ist außerdem eine Regelung, die private Immobilieneigentümer von gewerblichen Immobilienhändlern unterscheiden soll. Für einen privaten Eigentümer wird eine eher seltene Notwendigkeit eines Immobilienverkaufes angenommen. Verkauft eine Einzelperson daher mehr als 3 Objekte in einem Zeitraum von 5 Jahren, wird dies als gewerblicher Handel – ob Immobilienhandel oder Grundstückshandel – gewertet und als solcher besteuert. Erträge hieraus unterliegen dann der Gewerbe- und Mehrwertsteuer (Umsatzsteuer).
Da es aus rein privaten Zwecken aber nur im absoluten Ausnahmefall zu einer Konstellation von mehr als 3 Verkäufen innerhalb von 5 Jahren kommen dürfte, bleibt Ihr Immobilienverkauf davon höchstwahrscheinlich unberührt: Sie können Ihre Immobilie verkaufen, ohne Sorge vor versteckten Steuern haben zu müssen.
In welchen Kosten beim Hausverkauf verstecken sich trotzdem Steuern?
Eine Steuer, die tatsächlich beim Immobilienkauf anfällt, ist die Grunderwerbssteuer. Die Betonung liegt hier aber auf Kauf: Der Käufer muss sie übernehmen. Sie als Verkäufer bleiben davon also unberührt. Die Grunderwerbssteuer taucht für Sie höchstens im Zuge der Prüfung der Zahlungsfähigkeit des Interessenten auf, da sie hier als nicht unerheblicher Kostenpunkt und Teil des Gesamtaufwands mit aufgelistet werden muss. Je nach Bundesland liegt sie zwischen 3,5 Prozent bis 6,5 Prozent – in NRW derzeit am oberen Ende der Skala bei 6,5 Prozent.
Weitere Kosten, in denen sich Steuern verstecken sind die Gebühren für Notar und gegebenenfalls Makler – diese sind nämlich mehrwert- bzw. umsatzsteuerpflichtig.
Résumé
Als Privatverkäufer einer selbst genutzten Immobilie profitieren Sie also von echten Steuervorteilen. Auf den Verkaufserlös von privaten Veräußerungsgeschäften müssen Sie in der Regel keinerlei Steuern zahlen.
Nur bei einer fremdgenutzten Immobilie, also einem Investitionsobjekt wie einer vermieteten Immobilie, können für den Verkäufer Steuern anfallen. Bei Nichteinhaltung der Spekulationsfrist von 10 Jahren wird die Spekulationssteuer fällig, und zwar auf den Gewinn aus dem Verkauf. Die Steuerlast errechnet sich gemäß dem persönlichen Steuersatz.
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