Steuern beim Hausverkauf – hiermit müssen Sie rechnen

Als erfah­re­ne Immo­bi­li­en­mak­ler haben wir schon vie­le Kun­den beim Haus­ver­kauf beglei­tet und bera­ten. Selbst­ver­ständ­lich kön­nen und wol­len wir eine Steu­er- und Rechts­be­ra­tung nicht erset­zen, wir geben Ihnen aber ger­ne einen Über­blick über das The­ma Steu­ern beim Hausverkauf. 

In die­sem Arti­kel erfah­ren Sie:

  • In wel­chem Fall der Haus­ver­kauf regu­lär steu­er­frei bleibt
  • Wann den­noch Steu­ern beim Immo­bi­li­en­ver­kauf entstehen
  • In wel­chen Fäl­len die Spe­ku­la­ti­ons­frist rele­vant wird
  • Wie Eigen­nut­zung defi­niert ist
  • Wie Sie die 3‑Ob­jekt-Regel ein­hal­ten und
  • In wel­chen Kos­ten sich außer­dem Steu­ern verstecken

Ist mein Hausverkauf überhaupt steuerpflichtig?

Ein­fach gesagt: Ver­kau­fen Sie eine pri­va­te Immo­bilie, die Sie selbst genutzt haben, bleibt der Ver­kaufs­er­lös in der Regel steu­er­frei. Mit die­ser ver­nünf­ti­gen Rege­lung wird die Inves­ti­ti­on in ein Eigen­heim nicht nur stark ver­ein­facht, son­dern indi­rekt sogar geför­dert. Hier­für gel­ten auch kei­ner­lei Fris­ten ab Kauf­da­tum, wie es bei ver­mie­te­ten Immo­bilien der Fall ist – dazu unten mehr.

Anders liegt die Sache bei gewerb­li­chen Immo­bilien. Die­se gehö­ren zum Betriebs­ver­mö­gen; das Gewer­be muss nach §15 EStG auf Zu- und Abgän­ge Mehr­wert- und Gewer­be­steu­er zahlen.

Wie bereits ange­deu­tet ist aber nicht jeder pri­va­te Immo­bi­li­en­ver­kauf auto­ma­tisch steu­er­frei. Han­delt es sich um ein Inves­ti­ti­ons­ob­jekt, wie eine ver­mie­te­te Immo­bilie, kön­nen Steu­ern beim Immo­bi­li­en­ver­kauf anfal­len, näm­lich die Spekulationssteuer.

Was ist die Spekulationsfrist?

Wird eine Immo­bilie nicht für eige­ne Wohn­zwe­cke genutzt, son­dern ver­mie­tet, gilt nach §23 EStG eine Spe­ku­la­ti­ons­frist von 10 Jah­ren. Sie zählt ab dem Datum der Beur­kun­dung des Kauf­ver­trags oder eines bin­den­den Vor­ver­trags, nicht ab Nut­zungs­be­ginn oder Grund­buch­än­de­rung. Wird die­se Frist unter­schrit­ten, ver­ge­hen also vom Kauf bis zum Ver­kauf der als Inves­ti­ti­on genutz­ten Immo­bilie weni­ger als die­se 10 Jah­re, fal­len auf den Ver­äu­ße­rungs­ge­winn Spe­ku­la­ti­ons­steu­ern an. Glei­ches gilt für ein unbe­bau­tes Grund­stück, oder wenn Sie eine Immo­bilie erben – dann erben Sie die Spe­ku­la­ti­ons­frist näm­lich mit.

Der Ver­äu­ße­rungs­ge­winn errech­net sich aus dem Ver­kaufs­er­lös abzüg­lich des ursprüng­li­chen Kauf­prei­ses. Eben­falls absetz­bar sind Ver­äu­ße­rungs­kos­ten wie Maler­ar­bei­ten und Repa­ra­tu­ren ein­schließ­lich Wer­bungs­kos­ten wie Anzei­gen, Mak­ler­ge­büh­ren etc. Die Steu­er­last ergibt sich dann aus dem per­sön­li­chen Steuersatz.

Hausverkauf und Eigennutzung bringen steuerliche Vorteile

Haben Sie Ihre Immo­bilie seit Erwerb sowohl für eini­ge Zeit ver­mie­tet als auch für eige­ne Wohn­zwe­cke genutzt? Dann ent­schei­den die letz­ten zwei Kalen­der­jah­re. Haben Sie in die­ser Zeit die Immo­bilie selbst bewohnt, kön­nen Sie Eigen­nut­zung begrün­det nach­wei­sen. Sie mer­ken schon: Eigen­nut­zung ist beim Haus­ver­kauf steu­er­lich ein ech­ter Vorteil.

Was zählt als Eigennutzung?

Aber was bedeu­tet Eigen­nut­zung nun wirk­lich? Sie ist defi­niert als Nut­zung der Immo­bilie durch den Eigen­tü­mer und sei­nen engs­ten Fami­li­en­kreis. Dies beinhal­tet Ehe- und Lebens­part­ner sowie Kin­der, die noch kin­der­geld­be­rech­tigt sind. Zah­len voll­jäh­ri­ge Kin­der aller­dings schon Mie­te für den gemein­sam genutz­ten Wohn­raum, so zählt dies nicht mehr unter Eigen­nut­zung. Auch die Nut­zung durch ande­re Ver­wand­te ist nicht qua­li­fi­ziert. Durch die­se eher stren­ge Rege­lung soll einer Umge­hung der Spe­ku­la­ti­ons­frist vor­ge­beugt werden.

Was ist die 3‑Objekt-Grenze?

Steu­er­lich rele­vant ist außer­dem eine Rege­lung, die pri­va­te Immo­bi­li­en­ei­gen­tü­mer von gewerb­li­chen Immo­bi­li­en­händ­lern unter­schei­den soll. Für einen pri­va­ten Eigen­tü­mer wird eine eher sel­te­ne Not­wen­dig­keit eines Immo­bi­li­en­ver­kau­fes ange­nom­men. Ver­kauft eine Ein­zel­per­son daher mehr als 3 Objek­te in einem Zeit­raum von 5 Jah­ren, wird dies als gewerb­li­cher Han­del – ob Immo­bi­li­en­han­del oder Grund­stücks­han­del – gewer­tet und als sol­cher besteu­ert. Erträ­ge hier­aus unter­lie­gen dann der Gewer­be- und Mehr­wert­steu­er (Umsatz­steu­er).

Beim Hausverkauf nicht mehr als 3 Verkläufe innerhalb von 5 Jahren

Da es aus rein pri­va­ten Zwe­cken aber nur im abso­lu­ten Aus­nah­me­fall zu einer Kon­stel­la­ti­on von mehr als 3 Ver­käu­fen inner­halb von 5 Jah­ren kom­men dürf­te, bleibt Ihr Immo­bi­li­en­ver­kauf davon höchst­wahr­schein­lich unbe­rührt: Sie kön­nen Ihre Immo­bilie ver­kau­fen, ohne Sor­ge vor ver­steck­ten Steu­ern haben zu müssen.

In welchen Kosten beim Hausverkauf verstecken sich trotzdem Steuern?

Eine Steu­er, die tat­säch­lich beim Immo­bi­li­en­kauf anfällt, ist die Grund­er­werbs­steu­er. Die Beto­nung liegt hier aber auf Kauf: Der Käu­fer muss sie über­neh­men. Sie als Ver­käu­fer blei­ben davon also unbe­rührt. Die Grund­er­werbs­steu­er taucht für Sie höchs­tens im Zuge der Prü­fung der Zah­lungs­fä­hig­keit des Inter­es­sen­ten auf, da sie hier als nicht uner­heb­li­cher Kos­ten­punkt und Teil des Gesamt­auf­wands mit auf­ge­lis­tet wer­den muss. Je nach Bun­des­land liegt sie zwi­schen 3,5 Pro­zent bis 6,5 Pro­zent – in NRW der­zeit am obe­ren Ende der Ska­la bei 6,5 Prozent.

Wei­te­re Kos­ten, in denen sich Steu­ern ver­ste­cken sind die Gebüh­ren für Notar und gege­be­nen­falls Mak­ler – die­se sind näm­lich mehr­wert- bzw. umsatzsteuerpflichtig.

Résumé

Als Pri­vat­ver­käu­fer einer selbst genutz­ten Immo­bilie pro­fi­tie­ren Sie also von ech­ten Steu­er­vor­tei­len. Auf den Ver­kaufs­er­lös von pri­va­ten Ver­äu­ße­rungs­ge­schäf­ten müs­sen Sie in der Regel kei­ner­lei Steu­ern zahlen.

Nur bei einer fremd­ge­nutz­ten Immo­bilie, also einem Inves­ti­ti­ons­ob­jekt wie einer ver­mie­te­ten Immo­bilie, kön­nen für den Ver­käu­fer Steu­ern anfal­len. Bei Nicht­ein­hal­tung der Spe­ku­la­ti­ons­frist von 10 Jah­ren wird die Spe­ku­la­ti­ons­steu­er fäl­lig, und zwar auf den Gewinn aus dem Ver­kauf. Die Steu­er­last errech­net sich gemäß dem per­sön­li­chen Steuersatz.

Ob in Steu­er­fra­gen, beim Mar­ke­ting für Ihr Haus oder in Vertragssachen:

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