Das AmRheinImmobilien Glossar
Die Branche entwickelt sich ständig weiter. Damit Sie weiterhin gut informiert sind, erklären wir Ihnen in diesem Glossar häufig genutzte Begriffe der Immobilienbranche.
Das wird Ihnen nicht nur helfen mehr Nutzen aus den Inhalten unserer Seite zu ziehen, sondern Sie vor allem dazu befähigen bessere Entscheidungen zu treffen.
A
Abschreibung für Abnutzung (AfA) oder kurz Abschreibung wird die steuerliche Wertminderung des Vermögensgegenstands im Anlagevermögen beschrieben. Zur Berechnung werden der Anschaffungspreis sowie die Nutzungsdauer benötigt. Das Finanzamt in Deutschland hat für die entsprechende Nutzungsdauer eine AfA Tabelle zu Grunde gelegt.
Als Altbau werden in der Regel Immobilien in Deutschland bezeichnet die vor 1945 erbaut worden sind. Merkmale von Altbauten sind bspw. die hohen Deckenhöhen von über 3m, Holzbalkendecken und Fachwerkhäuser.
Unter Auflassung versteht man heute im Grundstücksrecht die dingliche Einigung zwischen Käufer und Verkäufer über die Übereignung eines Grundstücks oder grundstücksgleichen Rechts.
Bei der Auflassung handelt es sich um eine Einigungserklärung zwischen Verkäufer und Käufer. Diese Einigung muss vor einem Notar und im Beisein der beiden Parteien erklärt werden. Hier kommen gleich zwei Rechtsgeschäfte zustande. Erstens das schuldrechtliche Geschäft in Form des Kaufvertrags und zweitens das dingliche Geschäft. Das dingliche Geschäft ist die Verpflichtung die im Kaufvertrag zugesicherten Rechte am Gegenstand (hier: Immobilie o. Grundstück) zu erhalten.
Die Auflassungsvormerkung dient hier dem Käufer als Absicherung des schuldrechtlichen Anspruchs auf Eigentumswechsel. Das Grundbuch gilt als gesperrt, sodass der Verkäufer keine Änderungen an diesem vornehmen kann wie bspw. Eintragung von Belastungen oder Weiterverkauf an Dritte.
Bei der Außenprovision handelt sich um einen prozentualen Anteil am Kaufpreis die der vermittelnde Makler als Grundlage für seine erbrachte Leistung dem Käufer in Rechnung stellt.
B
Die Baugenehmigung wird durch das Bauamt ausgesprochen und erlaubt es dem Inhaber seine angefragten baulichen Anlagen errichten, entfernen oder verändern zu dürfen.
Sie ist ebenfalls die Bestätigung das dem Vorhaben keine rechtlichen und öffentlichen Interessen und Vorgaben entgegenstehen.
Als Bauland wird die Fläche bezeichnet für die, für eine Bebauung erforderlichen, rechtlichen und natürlichen Voraussetzungen gegeben sind.
Die Baulast ist eine Verpflichtung des Eigentümers gegenüber der Baubehörde gewissen Dinge zu tun, zuzulassen oder zu unterlassen die sein Grundstück betreffen. Sie wird im Baulastenverzeichnis des jeweiligen Bauamts geführt.
Das Baulastenverzeichnis ist in Deutschland ein in den meisten Bundesländern geführtes Verzeichnis der Baulasten, d. h. der öffentlich-rechtlichen Verpflichtungen eines Grundstückseigentümers gegenüber der Baubehörde, bestimmte das Grundstück betreffende Dinge zu tun, zu unterlassen oder zu dulden. (siehe auch „Baulast“)
Durch die Beleihung sichert sich die Bank im Grundbuch für den gewährten Kredit ab.
Als Beleihungswert setzt die Bank den Wert für die Immobilie und/oder Grundstück fest. Dieser Wert dient der Absicherung von bspw. Konjunkturschwankungen oder spekulativen Elementen.
㤠3 Grundsatz der Beleihungswertermittlung (BelWertV)
(1) Der Wert, der der Beleihung zugrunde gelegt wird (Beleihungswert), ist der Wert der Immobilie, der erfahrungsgemäß unabhängig von vorübergehenden, etwa konjunkturell bedingten Wertschwankungen am maßgeblichen Grundstücksmarkt und unter Ausschaltung von spekulativen Elementen während der gesamten Dauer der Beleihung bei einer Veräußerung voraussichtlich erzielt werden kann.
(2) Zur Ermittlung des Beleihungswerts ist die zukünftige Verkäuflichkeit der Immobilie unter Berücksichtigung der langfristigen, nachhaltigen Merkmale des Objekts, der normalen regionalen Marktgegebenheiten sowie der derzeitigen und möglichen anderweitigen Nutzungen im Rahmen einer vorsichtigen Bewertung zugrunde zu legen.“
Der Bodenrichtwert ist ein Preis pro Quadratmeter unbebauten Lands. Es handelt sich um einen Durchschnittspreis, welcher aus den vorigen Grundstücksverkäufen abgeleitet wird.
D
Der Denkmalschutz dient dem Erhalt und Schutz von architektonisch und kulturell relevanten Gebäuden. Dieser Schutz voll dafür Sorge tragen, dass diese Gebäude nicht verfälscht, beschädigt, beeinträchtigt oder zerstört werden.
Die Dienstbarkeit ist in Deutschland ein dingliches (Nutzungs-) Recht. Sie beschreibt das Recht eines Eigentümers mittels eines Vertrags die Nutzung seines Eigentums an eine Dritte Rechtsperson zu überlassen.
Beispiel:
1. Sie müssen um an Ihr Haus zu gelangen über das Grundstück des Nachbarn fahren.
2. Unter Ihrem Eigentum befinden sich Leitungen eines Energieversorgers oder Telekommunikationsunternehmens. (Grunddienstbarkeit)
E
Der Begriff des Eigenbedarfs findet sich im Mietrecht wieder und stellt einen Grund des für eine ordentliche Kündigung dar. (§ 573 BGB – Ordentliche Kündigung des Vermieters) Oftmals wird diese vom Vermieter ausgesprochen um eine Selbstnutzung oder die Nutzung für familiäre Angehörige geltend zu machen. Für eine Kündigung muss ein berechtigtes Interesse vorliegen und obliegt zudem der gesetzlichen Kündigungsfrist für Mietverträge. Diese ist abhängig von der Mietdauer des Mieters kann bis zu 9 Monate betragen.
Beim einfachen Alleinauftrag verpflichtet sich der Auftraggeber für einen bestimmten Zeitraum keine anderen Makler mit dem Verkauf seiner Immobilie zu beauftragen. Der Auftraggeber kann weiterhin der Vermarktung in eigener Sache nachgehen und unterwirft sich keiner Verpflichtung zum Abschluss des Vertrages.
Der Makler verpflichtet sich seinerseits den Interessen des Auftraggebers in angemessener Weise nachzukommen.
Im Gegensatz zum einfachen Maklerauftrag gibt diese Vertragsvariante keine Vorgaben mit wie vielen Maklern der Auftraggeber arbeiten kann/darf.
Für den Makler bedeutet dies aber auch, dass er sich nicht verpflichtet tätig zu werden.
Kommt durch die Arbeit des Maklers ein Vertrag (Miet- oder Kaufvertrag) zustande und kann dieser den Nachweis hierüber erbringen, so ist sein Provisionsanspruch begründet und fällig. (§ 652 BGB)
Der Energieausweis ist seit 2009 in Deutschland für Wohngebäude Pflicht und soll dem Käufer bzw. Mieter einen Überblick über die Energiekosten sowie der Energieeffizienz des Gebäudes Aufschluss geben.
Der Energieausweis kann ich zwei Varianten ausgefertigt werden:
- Verbrauchsausweis:
Der Verbrauchsausweis richtet sich, wie sein Name schon verrät, nach dem Verbrauch des Hauses oder der Wohnung. Hierbei werden die letzten 3 Verbrauchsjahre hinzugezogen und sind Grundlage für den berechneten Energieeffizienzwert. Der Verbrauchsausweis ist im Vergleich zum Bedarfsausweis deutlich günstiger. Für den Verbrauchsausweis sind jedoch Einschränkungen vorhanden. - Für Wohngebäude ist der Verbrauchsausweis gültig wenn diese einen Bauantrag nach dem 01. November 1977 vorweisen können.
- Das Wohngebäude muss der Anforderung der 1. Wärmeschutzverordnung von 1977 entsprechen.
- Bedarfsausweis:
Der Bedarfsausweis richtet sich nach dem Energiebedarf des und kann für alle Gebäude erstellt werden also auch für Gebäude die nicht den Anforderungen der 1. Wärmeschutzverordnung entsprechen und wo der Bauantrag vor dem 01. November 1977 genehmigt worden ist.
Diesen zu erstellen ist aufwändiger und daher auch teurer.
Das Erbbaurecht ist in Deutschland im Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG) geregelt.
Der Eigentümer (Erbaurechtsgeber) des Grundstücks verschafft einer dritten Person gegen eine Entgeltzahlung (Erbbauzins) das Recht ein Bauwerk zu errichten oder zu unterhalten.
Die Laufzeit des Erbbaurechts wird im Vorfeld bestimmt und in den meisten Fällen auf 99 Jahre festgelegt.
Für den Eigentümer bedeutet dies, dass er zulässt, das ein beschränktes dingliches Recht auf seinem Grundstück lastet.
Das Exposé dient dem Kauf- oder Mietinteressent als Überblick für die Immobilie. Im Exposé werden alle relevanten Daten für das Objekt zur Verfügung gestellt (Preis, Wohnfläche, Nutzfläche, Baujahr, Ausstattung, Grundrisse, Energieverbrauch, Lage, Objektbilder)
Der Immobilienmakler stellt das Exposé – heute meist online – zur Verfügung und/oder übergibt es bei der Besichtigung.
F
Als Flurstück – oft auch Parzelle – wird in Deutschland ein amtlich vermessenes Grundstück bezeichnet. Dieses wird im Liegenschaftskataster mit einer Nummer versehen (Flurstücksnummer) und kann in diesem auch abgerufen werden.
Im Grundbuch des jeweiligen Grundstücks werden Flur und Flurstücksnummer ebenfalls geführt.
Ein Grundstück kann sich aus mehreren Flurstücken zusammensetzen bzw. bestehen.
G
Zum Gemeinschaftseigentum gehört nach dem deutschen Wohnungseigentumsrecht das Grundstück sowie Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen.
Das Grundbuch ist in Deutschland ein amtliches und öffentliches Verzeichnis/Register von Grundstücken. In diesem werden alle Flur und Flurstücksnummern des Grundstücks aufgeführt, sowie grundstücksgleiche Rechte, bestehende Eigentumsverhältnisse und damit verbundene Belastungen.
In Deutschland erhält jedes Grundstück im Grundbuch eine Eintragung, welche als Grundbuchblatt bezeichnet wird. (§3 Abs. 1, Satz 1 GBO)
Die Grunderwerbssteuer ist in Deutschland eine (Landessteuer) Steuer die beim Kauf einer Immobilie / Grundstück erhoben wird. Sie richtet sich nach dem Kaufpreis. Die Höhe der Grunderwerbssteuer ist je nach Bundesland unterschiedlich. In Nordrhein-Westfalen beträgt sie bspw. 6,5 Prozent, in Rheinland-Pfalz 5 Prozent, in Bayern und Sachsen 3,5 Prozent.
Die Grunderwerbssteuer wird zu den Nebenkosten beim Grundstückserwerb gezählt.
Das Grundpfandrecht dient zur Absicherung einer Forderung. Wird dieser Forderung und den damit verbundenen Pflichten nicht nachgekommen so kann der Gläubiger mit Hilfe des Zwangsvollstreckungsrechts das Grundstück oder das Grundstücksgleiche Recht verwerten und die Erlöse zur Tilgung der Schuld nutzen.
Der Grundriss ist eine Zeichnung der räumlichen Begebenheiten einer Immobilie / eines Gebäudes. Grundrisse werden meistens von Architekten oder den jeweiligen Bauherren erstellt und mit den vorher berechneten oder gemessenen Maßen beschriftet.
Die Grundschuld ist ein dingliches Recht, welches es ermöglicht die Zahlung eines bestimmten Geldbetrags aus einem Grundstück oder grundstücksgleichen Recht (bspw. Wohnungseigentum) zu fordern.
H
Das Hausgeld ist eine Vorauszahlung des Wohnungseigentümers an die Hausgemeinschaft. Es wird anhand des aufgestellten Wirtschaftsplans berechnet und dient zur Abdeckung der monatlich anfallenden Nebenkosten (bspw. Wasser, Heizung, Versicherung, Verwaltergebühr, Instandhaltungsrücklage, etc.). Als Grundlage bzw. Verteilungsschlüssel werden die jeweiligen Miteigentumsanteile genommen. Bei der Zahlung des Hausgeldes ist es irrelevant ob die Wohnung vermietet, selbst bewohnt wird oder leer steht.
I
Eine Immobilie, in der Rechts- und Wirtschaftssprache als ein „unbewegliches Sachgut“ bezeichnet, ist ein Grundstück, grundstücksgleiches Recht, oder ein Bauwerk.
Die am häufigsten in Verbindung gebrachten Begriffe bzw. Unterkategorien sind
- Wohnimmobilie
- Gewerbeimmobilie
Gründe für eine Immobilienbewertung gibt es viele. Häufig ist die Intention jedoch der Kauf oder Verkauf. Der Immobilienmakler ist in der Lage für Sie eine Wertermittlung durchzuführen.
Die Immobilienbewertung unterscheidet sich von einem Gutachten. Dieses wird oft bei gerichtlichen Auseinandersetzungen wie Trennungs- bzw. Scheidungsfällen, Erbschaft oder Zwangsversteigerung in Auftrag gegeben. Das Gutachten ist wesentlich aufwändiger und muss von einem Sachverständigen erstellt werden. In Folge dessen ist es kostenpflichtig und kann schnell über 1000 Euro kosten.
Die Provision wird prozentual auf den Kaufpreis berechnet und ist eine erfolgsabhängige Vergütung der Dienstleistung für den vermittelnden Makler.
Von einer Innenprovision spricht man beim Immobilienverkauf, wenn der Eigentümer/Verkäufer die Provision (teilweise oder ganz) bezahlt.
Nach aktueller Gesetzeslage muss die Provision beim Verkauf von Wohnimmobilien, 1–2 Parteienhäusern und Eigentumswohnungen mindestens zur Hälfte vom Verkäufer übernommen werden. Die erhobene Provision ist von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich und liegt zwischen 3,57 % (inkl. MwSt.) und 7,14 % (inkl. MwSt.)
Die Instandhaltungsrücklage leitet sich aus dem Wohnungseigentumsgesetz (WoEigG, meist WEG genannt) ab und dient als Aufbau von Kapital welches zum Erhalt des Wohn- und Gemeinschaftseigentums eingesetzt wird. Hiervon werden anfallende Reparaturen, Sanierung und Renovierungen bezahlt. Reicht das angesparte Kapital nicht aus, kann durch die Eigentümerversammlung eine Sonderumlage bestimmt werden. Die Instandhaltungsrückstellung ist von jedem Eigentümer zu zahlen und fällt in Relation zu den Miteigentumsanteilen höher oder niedriger aus. Die Instandhaltungsrücklage kann vom Vermieter nicht auf den Mieter umgelegt werden.
K
Die Kaution ist eine Sicherheitsleistung und dient als Absicherung des Vermieters für verursachte Schäden.
Die Kündigungsfristen werden in der Regel im Mietvertrag festgehalten und sind daher bei Kündigung des Mietverhältnisses zu beachten.
Kündigung durch Mieter:
Wenn keine gesonderte Frist vereinbart wurde, greift die gesetzliche Kündigungsfrist bei ordentlicher Kündigung von 3 Monaten. (§753c BGB) Zu beachten ist, dass diese bis zum dritten Werktag eines Kalendermonats erfolgen muss.
Kündigung durch Vermieter:
Eine Kündigung seitens des Vermieters bedarf eines berechtigten Interesses. (§573 BGB)
Wenn die Kündigung durch den Vermieter erfolgt, richtet sich die Kündigungsfrist nach der Dauer des Mietverhältnisses.
- 3 Monate: Kündigungsfrist bei Mietverhältnissen bis 5 Jahre
- 6 Monate: ab 5 Jahren bis 8 Jahren bestehendes Mietverhältnis
- 9 Monate: ab 8 Jahren bestehendem Mietverhältnis
Allgemein:
Die Kündigung muss in schriftlicher Form erfolgen (Email nicht gültig!). Es muss eindeutig hervorgehen um welche Immobilie o. Wohneinheit es sich bei der Kündigung handelt. Alle Mieter müssen die Kündigung unterschreiben.
L
Die Liegenschaftskarte wird auch „amtliche Flurkarte“ genannt und ist eine Darstellung aller Liegenschaften. Sie ist Bestandteil der Katasterunterlagen.
Inhalte:
- Straßen- und Ortsname
- Flur- und Flurstücksnummer
- Gemarkung
- Eingezeichnete Grundstücksgrenzen
- Austellungsdatum
Als Löschungsbewilligung wird die Zustimmung, meist des Kreditgebers, bezeichnet für die Löschung der in Abteilung 2 eingetragenen Grundpfandrechte und/oder in Abteilung 3 eingetragenen Grundtücksbelastungen. Die Löschung muss notariell beglaubigt sein.
Beispiel:
Ein Eigentümer hat den aufgenommenen Kredit bei der Bank vollständig abbezahlt. Er kann nun die Löschung der Belastung beantragen.
M
Der Marktwert ist ein geschätzter Betrag und richtet sich stark nach dem Angebot und der Nachfrage für das Objekt oder von Immobilien im Allgemeinen zu einem bestimmten Bewertungsstichtag.
Der Maklervertrag ist ein privatrechtlicher Vertrag zwischen Auftraggeber und Makler. Dieser berechtigt den Makler zur Vermittlung eines Vertrages oder den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrages. Der Auftraggeber verpflichtet zudem diese Leistung entgeltlich zu entlohnen (Vergütung oder Maklergebühr).
Der Miteigentumsanteil bezeichnet den Anteil des Eigentümers am gemeinschaftlichen Eigentum in einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Diese Anteile werden nicht zum Sondereigentum gerechnet und sind bspw. Dach, Treppenhaus, Wasch- und Trockenräume, Fassade etc.
Diese Anteile dienen zum einen der Ermittlung der Kosten, die durch das Gemeinschaftseigentum verursacht werden, zum anderen sind die Anteile wichtig für das Abstimmungsverfahren bei den Eigentümerversammlungen.
Die Miteigentumsanteile sind in der Teilungserklärung einzusehen.
Beispiel:
Die Sanierung des Daches ist notwendig. Die Kosten für die Sanierung, des jeweiligen Eigentümers, werden anteilig auf die Miteigentumsanteile berechnet und umgelegt.
N
Die Nebenkosten lassen sich in verschieden Unterkategorien aufteilen:
Erwerbsnebenkosten (Immobilienkauf):
- Grunderwerbssteuer
- Notarkosten
- Kosten Amtsgericht
- Maklerkosten
Baunebenkosten:
- Planungskosten (bspw. Architekten, Ingenieure, Statiker)
- Gebühren / behördliche Gebühren (Baugenehmigung)
- Versicherungsgebühren für Bauversicherung
- Finanzierungskosten (Zinsen, etc.)
Mietnebenkosten (Betriebskosten):
- Kosten für Wasserverbrauch
- Kosten für Stromverbrauch
- Heizkosten
Der Nießbrauch ist in Deutschland das unveräußerliche und unvererbliche absolute Recht, eine fremde Sache, ein fremdes Recht oder ein Vermögen zu nutzen.
Zur Eintragung eines Nießbrauchrechts im Grundbuch einer Immobilie ist notarielle Beurkundung Pflicht.
Der Notar ist in Deutschland für Beglaubigungen, Beurkundungen von Rechtsgeschäften, Überwachung von Tatsachen und Beweisen zuständig. Er ist zur Unabhängigkeit verpflichtet und im Vergleich zu einem Rechtsanwalt kein Interessensvertreter einer Partei (unparteiisch).
Der Notar ist eine Person, die Beglaubigungen und Beurkundungen von Rechtsgeschäften, Tatsachen, Beweisen und Unterschriften vornimmt. Er ist auch für die Hinterlegung von Geld und Kostbarkeiten zuständig.
Seine Tätigkeit findet in diversen Rechtsgebieten statt:
- Grundstücksrecht bspw. Kaufverträge von Immobilien (notarieller Kaufvertrag)
- Erbrecht – Erbschaften und Testamente
- Familienrecht – bspw. Eheverträge, Vorsorgevollmachten
- Gesellschaftsrecht bspw. Gründungen von GmbH und AGs, Betriebsverlegungen, Satzungsänderungen)
Das Notaranderkonto ist eine spezielle Form des Treuhandkontos oder auch offenes Treuhänderkonto. Es ein kostenpflichtiges Konto und dient bei Immobiliengeschäften zur Hinterlegung des Kaufpreises. Die Rolle des Treuhänders nimmt in diesem Fall der Notar ein.
Beispiel:
Der Käufer überweist den vereinbarten Kaufpreis, schon vor der im Notarvertrag geregelten Zahlungsfrist, auf das Notaranderkonto. Der Notar überwacht die, im notariell vereinbarten Kaufvertrag, Zahlungsvoraussetzungen und kann bei vollständiger Erfüllung dieser die Auszahlung an den Verkäufer ausführen.
Das Notaranderkonto wird in der Praxis kaum verwendet, da dies einerseits mit Kosten verbunden ist und oftmals die Absicherung in Folge der Grundschuldbestellung als ausreichend erachtet wird.
P
Durch die Pacht überlässt ein Eigentümer dem Pächter gegen Entgelt (auch Pachtzins) das Gebrauchsrecht eines Gegenstandes oder Immobilie/Grundstück. Im Gegensatz zur Miete hat der Pächter das Recht der so genannten Fruchtziehung. Dies bedeutet das er mit dem Gegenstand bzw. Immobilie/Grundstück wirtschaften kann und daraus entstandenen Erträge behält.
Die Provision (oft auch „Courtage“) ist eine erfolgsabhängige Vergütung der Dienstleistung für den vermittelnden Makler, die prozentual auf den Kaufpreis berechnet oder vorab als fester Betrag zwischen beiden Vertragsparteien vereinbart wird. Grundlage der Provision findet sich im § 652 BGB.
Q
Beim qualifizierten Alleinauftrag verpflichtet sich der Eigentümer gegenüber dem Makler alle Kunden und Interessenten an diesen weiterzuleiten und das Haus nicht eigenhändig zu verkaufen. Passiert dies dennoch erlischt der Provisionsanspruch des Maklers nicht.
Der Makler verpflichtet sich auf der anderen Seite seiner Vermarktungstätigkeit und auf das Hinwirken eines Verkaufs bis zum Vertragsende nachzukommen.
R
Bei einer Reservierungsvereinbarung verpflichtet sich der Makler die Immobilie für einen bestimmten Zeitraum nicht weiter zu vermarkten oder zu verkaufen. Der Kaufinteressent kann diese Zeit nutzen um bspw. die Finanzierung voranzutreiben.
S
Bei der Wertermittlung von Immobilien werden 3 Standardverfahren angewendet.
- Sachwertverfahren
- Ertragswertverfahren
- Vergleichswertverfahren
Das Sachwertverfahren (geregelt in § 21–23 ImmoWertV) wird schwerpunktmäßig bei selbstgenutzten Immobilien angewendet, da hier der zukünftig erzielbare Ertrag nicht bemessen wird. Vielmehr werden in diesem Verfahren die Herstellungskosten bzw. die Widerbeschaffungskosten bemessen.
Der Sachverständiger ist in Deutschland kein geschützter Beruf oder Begriff.
Grundsätzlich wird als Sachverständiger eine natürliche Person bezeichnet die über ein besonderes Fachwissen und Expertise verfügt.
Als öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger bezeichnet man oft eine Person die ihr Fachwissen und Tauglichkeit vor einer Kammer (Architektenkammer, Handwerkskammer, Industrie- und Handelskammer) hat prüfen lassen und der in Folge dieser Titel verliehen wird.
Mit dem Kauf eines Wohneigentums gehen oft auch Miteigentumsanteile bspw. an Gemeinschaftsräumen einher. Mit dem Besitz dieser Anteile gehen auch Rechte und Pflichten an den Käufer/Eigentümer über. (Beispiel: Anpassung des „Hausgeldes“ nach entsprechendem Anteil)
Gegenstand und Inhalt des Sondereigentums leitet sich aus § 3 WEG (WoEigG) ab.
Sondereigentum ist nach dem deutschen Wohnungseigentumsrecht ein dem Eigentum weitgehend gleichgestelltes Eigentumsrecht an einer Wohnung (Eigentumswohnung) oder an dem nicht zu Wohnzwecken dienenden Teileigentum. - Wikipedia
Das Sondernutzungsrecht ist e
Beispiel: Alleinige Nutzung eines Außenstellplatzes
Die Spekulationssteuer hat in Deutschland seinen Einzug in den allgemeinen Sprachgebrauch geschafft. Sie bezieht sich auf ein Veräußerungsgeschäft einer Privatperson und der Veräußerung eines zum Privatvermögen zählenden Vermögensgegenstands.
Bei Verkauf einer Immobilie fällt die Spekulationssteuer dann an, wenn die Immobilie innerhalb von 10 Jahren verkauft wird, ohne dass diese bspw. selber genutzt wurde (Kapitalanlage). Ausschlaggebend für den Beginn der Frist ist das im Notarvertrag festgelegte Kaufdatum. Die Spekulationssteuer wird auf den Gewinn berechnet, der zwischen Kauf und Verkauf entsteht.
Sollte die Immobilie bspw. durch eine Erbschaft, sprich unentgeltlich, in den Besitz übergehen und verkauft werden, gilt der Fristbeginn ab dem Zeitpunkt des Kaufes des Rechtsvorgängers (da Erben keine Käufer sind)
Die Spekulationssteuer richtet sich nach dem individuellen Einkommenssteuersatz.
! Im Steuerrecht gibt es immer Ausnahmen und Sonderregeln, die sich individuell für jede Person ergeben. Ein Gespräch mit Ihrem Steuerberater ist daher zu empfehlen !
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Bei der Staffelmiete handelt es sich um eine Miete, deren Erhöhung bei Abschluss des Mietvertrags schon festgelegt ist. Der Zeitpunkt der Erhöhung, sowie der Betrag, werden im Mietvertrag aufgenommen. Eine Mieterhöhung, nach den gesetzlichen Vorschriften, ist in dieser Zeit nicht möglich.
T
In der Teilungserklärung wird festgehalten wie sich die Eigentumsverhältnisse innerhalb einer Eigentümergemeinschaft verhalten. In ihr wird die Aufteilung der Wohneinheiten, des Sondereigentums sowie des Teileigentums festgelegt.
Die Teilungserklärung ist beim Kauf u.a. einer Eigentumswohnung ein sehr wichtiges Dokument und wird zur Finanzierung bei der Bank immer benötigt.
U
Die Unbedenklichkeitsbescheinigung ist ein Dokument, welches vom Finanzamt ausgestellt wird und den Nachweis darüber erbringt, dass der Käufer die zu entrichtende Grunderwerbssteuer bezahlt hat. Diese Bescheinigung ist Voraussetzung für die steuerlich unbedenkliche Eintragung ins Grundbuch.
V
Bei der Wertermittlung von Immobilien werden 3 Standardverfahren angewendet.
- Sachwertverfahren
- Ertragswertverfahren
- Vergleichswertverfahren
Wie der Name schon verrät, wird beim Vergleichswertverfahren der Verkehrswert aus Kaufpreisen gleichwertiger Immobilien oder Grundstücken herangezogen. („§ 15 ImmoWertV – Ermittlung des Vergleichswerts“ „hinreichend übereinstimmende Grundstücksmerkmale“)
Basis stellt die zeitliche Komponente dar, da nur erzielte Marktpreise der näheren Vergangenheit und Gegenwart hinzugezogen werden sollten.
Der Verkehrswert stellt den Verkaufspreis einer Immobilie/Grundstück dar, zu welchem diese auf dem aktuellen Markt realistisch verkauft werden kann. In §194 BauG ist dieser synonym mit dem Begriff des „Marktwerts“.
Das Vorkaufsrecht für ein Grundstück oder Immobilie muss im Grundbuch als Belastung eingetragen werden. Entscheidet sich der Verkäufer das Grundstück zu veräußern, muss er zuerst die im Grundbuch eingetragene Person fragen bevor er dies einem Dritten anbietet.
W
Verbraucher besitzen ein 14 tägiges Widerrufsrecht für abgeschlossene Fernabsatzverträge – die am Telefon, Internet, Fax etc. abgeschlossen worden sind. Verträge die nicht in den Geschäftsräumen des Maklers abgeschlossen wurden fallen ebenfalls darunter.
Der Makler ist verpflichtet den Verbraucher vor Abschluss eines Vertrages über dieses Widerrufsrecht zu informieren. Ist er diesem nicht nachgekommen so beginnt die 14 Tage Frist erst an dem Tag an dem die Widerrufsbelehrung vorgelegt worden ist. Wichtig ist, dass der Widerruf nur erfolgen kann solange der Vertrag noch nicht vollständig erfüllt worden ist.
Besichtigungstermine können ebenfalls nur durchgeführt werden, wenn eine Widerrufsbelehrung erfolgt ist und der Interessent, sofern er vor 14 Tagen besichtigen möchte, ausdrücklich auf sein Widerrufsrecht verzichtet.
Der Wirtschaftsplan findet seine Berechtigung im § 28 WEG.
Für Wohnungseigentum muss eine Aufstellung der zu erwartenden Einnahmen und Ausgaben, oft durch die Verwaltung, erstellt werden. Hieraus leitet sich das zu zahlende Hausgeld ab und gibt Einblicke in die Kostenstruktur, welches das Haus mit sich bringt.
(Hausmeister, Verwaltung, Versicherung, Abfall-und Müllentsorgung, etc.)
Die Aufstellung in Form des Wirtschaftsplans ist einmal im Jahr durchzuführen.
Die Wohnflächenberechnung ist in der Wohnflächenverordnung (WoFlV) geregelt.
Sie gibt Aufschluss darüber, welche Räume in der Immobile als Wohnfläche definiert sind. Nicht alle Flächen der gesamten Grundfläche sind als Wohnraum auszuweisen. Andere Räumlichkeiten wie Keller oder Dachboden werden nicht in diese mit einbezogen und separat als Nutzfläche ausgewiesen.
Balkone und Terrassen werden, je nach Landesbauordnung und Beschaffenheit, nicht, teilweise oder ganz in die Wohnfläche miteingerechnet.
Sie wird vom einem Architekten erstellt.
Die Wohnflächenberechnung ist ein wesentlicher Bestandteil der Finanzierung über die Bank.
Das Wohngeld ist eine Bezuschussung des Staats und somit eine Sozialleistung. Es dient zur Unterstützung von einkommensschwachen Haushalten. Die Höhe und Anspruch des Wohngeldes ist mit dem jeweiligen Amt zu klären und ist von mehreren individuellen Faktoren abhängig.
Das Wohnungseigentum ist ein genau definiertes Eigentum an einer einzelnen Wohnung in einer Eigentümergemeinschaft. Das Wohnungseigentum ist im Grundbuch festgelegt und eine Übertragung an dritte ist nur notariell möglich.
Durch die Eintragung ins Grundbuch gehen auch alle Rechte und Pflichten an den Eigentümer über.
Z
Eine Zwischenfinanzierung ist eine kurzfristige Beleihung der bestehenden Immobilie. Sie dient oft dazu eine neue Immobilie kaufen und finanzieren zu können und in dieser Zeit sein bestehendes Eigentum anderweitig zu veräußern. Dies ist oft der Fall, wenn nicht ausreichend Eigenkapital vorhanden ist um die neue Immobilie direkt bezahlen oder finanzieren zu können.