Das AmRheinImmobilien Glossar

Die Bran­che ent­wi­ckelt sich stän­dig wei­ter. Damit Sie wei­ter­hin gut infor­miert sind, erklä­ren wir Ihnen in die­sem Glos­sar häu­fig genutz­te Begrif­fe der Immobilienbranche.

Das wird Ihnen nicht nur hel­fen mehr Nut­zen aus den Inhal­ten unse­rer Sei­te zu zie­hen, son­dern Sie vor allem dazu befä­hi­gen bes­se­re Ent­schei­dun­gen zu treffen.

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A

Abschrei­bung für Abnut­zung (AfA) oder kurz Abschrei­bung wird die steu­er­li­che Wert­min­de­rung des Ver­mö­gens­ge­gen­stands im Anla­ge­ver­mö­gen beschrie­ben. Zur Berech­nung wer­den der Anschaf­fungs­preis sowie die Nut­zungs­dau­er benö­tigt. Das Finanz­amt in Deutsch­land hat für die ent­spre­chen­de Nut­zungs­dau­er eine AfA Tabel­le zu Grun­de gelegt. 

Als Alt­bau wer­den in der Regel Immo­bilien in Deutsch­land bezeich­net die vor 1945 erbaut wor­den sind. Merk­ma­le von Alt­bau­ten sind bspw. die hohen Decken­hö­hen von über 3m, Holz­bal­ken­de­cken und Fachwerkhäuser. 

Unter Auf­las­sung ver­steht man heu­te im Grund­stücks­recht die ding­li­che Eini­gung zwi­schen Käu­fer und Ver­käu­fer über die Über­eig­nung eines Grund­stücks oder grund­stücks­glei­chen Rechts.

Bei der Auf­las­sung han­delt es sich um eine Eini­gungs­er­klä­rung zwi­schen Ver­käu­fer und Käu­fer. Die­se Eini­gung muss vor einem Notar und im Bei­sein der bei­den Par­tei­en erklärt wer­den. Hier kom­men gleich zwei Rechts­ge­schäf­te zustan­de. Ers­tens das schuld­recht­li­che Geschäft in Form des Kauf­ver­trags und zwei­tens das ding­li­che Geschäft. Das ding­li­che Geschäft ist die Ver­pflich­tung die im Kauf­ver­trag zuge­si­cher­ten Rech­te am Gegen­stand (hier: Immo­bilie o. Grund­stück) zu erhalten.

Die Auf­las­sungs­vor­mer­kung dient hier dem Käu­fer als Absi­che­rung des schuld­recht­li­chen Anspruchs auf Eigen­tums­wech­sel. Das Grund­buch gilt als gesperrt, sodass der Ver­käu­fer kei­ne Ände­run­gen an die­sem vor­neh­men kann wie bspw. Ein­tra­gung von Belas­tun­gen oder Wei­ter­ver­kauf an Dritte. 

Bei der Außen­pro­vi­si­on han­delt sich um einen pro­zen­tua­len Anteil am Kauf­preis die der ver­mit­teln­de Mak­ler als Grund­la­ge für sei­ne erbrach­te Leis­tung dem Käu­fer in Rech­nung stellt. 

B

Die Bau­ge­neh­mi­gung wird durch das Bau­amt aus­ge­spro­chen und erlaubt es dem Inha­ber sei­ne ange­frag­ten bau­li­chen Anla­gen errich­ten, ent­fer­nen oder ver­än­dern zu dürfen.

Sie ist eben­falls die Bestä­ti­gung das dem Vor­ha­ben kei­ne recht­li­chen und öffent­li­chen Inter­es­sen und Vor­ga­ben entgegenstehen. 

Als Bau­land wird die Flä­che bezeich­net für die, für eine Bebau­ung erfor­der­li­chen, recht­li­chen und natür­li­chen Vor­aus­set­zun­gen gege­ben sind. 

Die Bau­last ist eine Ver­pflich­tung des Eigen­tü­mers gegen­über der Bau­be­hör­de gewis­sen Din­ge zu tun, zuzu­las­sen oder zu unter­las­sen die sein Grund­stück betref­fen. Sie wird im Bau­las­ten­ver­zeich­nis des jewei­li­gen Bau­amts geführt. 

Das Bau­las­ten­ver­zeich­nis ist in Deutsch­land ein in den meis­ten Bun­des­län­dern geführ­tes Ver­zeich­nis der Bau­las­ten, d. h. der öffent­lich-recht­li­chen Ver­pflich­tun­gen eines Grund­stücks­ei­gen­tü­mers gegen­über der Bau­be­hör­de, bestimm­te das Grund­stück betref­fen­de Din­ge zu tun, zu unter­las­sen oder zu dul­den. (sie­he auch „Bau­last“)

Durch die Belei­hung sichert sich die Bank im Grund­buch für den gewähr­ten Kre­dit ab.

Als Belei­hungs­wert setzt die Bank den Wert für die Immo­bilie und/oder Grund­stück fest. Die­ser Wert dient der Absi­che­rung von bspw. Kon­junk­tur­schwan­kun­gen oder spe­ku­la­ti­ven Elementen.

„§ 3 Grund­satz der Belei­hungs­wert­ermitt­lung (Bel­WertV)

(1) Der Wert, der der Belei­hung zugrun­de gelegt wird (Belei­hungs­wert), ist der Wert der Immo­bilie, der erfah­rungs­ge­mäß unab­hän­gig von vor­über­ge­hen­den, etwa kon­junk­tu­rell beding­ten Wert­schwan­kun­gen am maß­geb­li­chen Grund­stücks­markt und unter Aus­schal­tung von spe­ku­la­ti­ven Ele­men­ten wäh­rend der gesam­ten Dau­er der Belei­hung bei einer Ver­äu­ße­rung vor­aus­sicht­lich erzielt wer­den kann.

(2) Zur Ermitt­lung des Belei­hungs­werts ist die zukünf­ti­ge Ver­käuf­lich­keit der Immo­bilie unter Berück­sich­ti­gung der lang­fris­ti­gen, nach­hal­ti­gen Merk­ma­le des Objekts, der nor­ma­len regio­na­len Markt­ge­ge­ben­hei­ten sowie der der­zei­ti­gen und mög­li­chen ander­wei­ti­gen Nut­zun­gen im Rah­men einer vor­sich­ti­gen Bewer­tung zugrun­de zu legen.“

Der Boden­richt­wert ist ein Preis pro Qua­drat­me­ter unbe­bau­ten Lands. Es han­delt sich um einen Durch­schnitts­preis, wel­cher aus den vori­gen Grund­stücks­ver­käu­fen abge­lei­tet wird. 

D

Der Denk­mal­schutz dient dem Erhalt und Schutz von archi­tek­to­nisch und kul­tu­rell rele­van­ten Gebäu­den. Die­ser Schutz voll dafür Sor­ge tra­gen, dass die­se Gebäu­de nicht ver­fälscht, beschä­digt, beein­träch­tigt oder zer­stört werden. 

Die Dienst­bar­keit ist in Deutsch­land ein ding­li­ches (Nut­zungs-) Recht. Sie beschreibt das Recht eines Eigen­tü­mers mit­tels eines Ver­trags die Nut­zung sei­nes Eigen­tums an eine Drit­te Rechts­per­son zu überlassen. 

Bei­spiel:
1. Sie müs­sen um an Ihr Haus zu gelan­gen über das Grund­stück des Nach­barn fahren. 
2. Unter Ihrem Eigen­tum befin­den sich Lei­tun­gen eines Ener­gie­ver­sor­gers oder Tele­kom­mu­ni­ka­ti­ons­un­ter­neh­mens. (Grund­dienst­bar­keit)

E

Der Begriff des Eigen­be­darfs fin­det sich im Miet­recht wie­der und stellt einen Grund des für eine ordent­li­che Kün­di­gung dar. (§ 573 BGB – Ordent­li­che Kün­di­gung des Ver­mie­ters) Oft­mals wird die­se vom Ver­mie­ter aus­ge­spro­chen um eine Selbst­nut­zung oder die Nut­zung für fami­liä­re Ange­hö­ri­ge gel­tend zu machen. Für eine Kün­di­gung muss ein berech­tig­tes Inter­es­se vor­lie­gen und obliegt zudem der gesetz­li­chen Kün­di­gungs­frist für Miet­ver­trä­ge. Die­se ist abhän­gig von der Miet­dau­er des Mie­ters kann bis zu 9 Mona­te betragen. 

Beim ein­fa­chen Allein­auf­trag ver­pflich­tet sich der Auf­trag­ge­ber für einen bestimm­ten Zeit­raum kei­ne ande­ren Mak­ler mit dem Ver­kauf sei­ner Immo­bilie zu beauf­tra­gen. Der Auf­trag­ge­ber kann wei­ter­hin der Ver­mark­tung in eige­ner Sache nach­ge­hen und unter­wirft sich kei­ner Ver­pflich­tung zum Abschluss des Vertrages.

Der Mak­ler ver­pflich­tet sich sei­ner­seits den Inter­es­sen des Auf­trag­ge­bers in ange­mes­se­ner Wei­se nachzukommen. 

Im Gegen­satz zum ein­fa­chen Mak­ler­auf­trag gibt die­se Ver­trags­va­ri­an­te kei­ne Vor­ga­ben mit wie vie­len Mak­lern der Auf­trag­ge­ber arbei­ten kann/darf.
Für den Mak­ler bedeu­tet dies aber auch, dass er sich nicht ver­pflich­tet tätig zu werden. 

Kommt durch die Arbeit des Mak­lers ein Ver­trag (Miet- oder Kauf­ver­trag) zustan­de und kann die­ser den Nach­weis hier­über erbrin­gen, so ist sein Pro­vi­si­ons­an­spruch begrün­det und fäl­lig. (§ 652 BGB) 

Der Ener­gie­aus­weis ist seit 2009 in Deutsch­land für Wohn­ge­bäu­de Pflicht und soll dem Käu­fer bzw. Mie­ter einen Über­blick über die Ener­gie­kos­ten sowie der Ener­gie­ef­fi­zi­enz des Gebäu­des Auf­schluss geben.

Der Ener­gie­aus­weis kann ich zwei Vari­an­ten aus­ge­fer­tigt werden:

  1. Ver­brauchs­aus­weis:
    Der Ver­brauchs­aus­weis rich­tet sich, wie sein Name schon ver­rät, nach dem Ver­brauch des Hau­ses oder der Woh­nung. Hier­bei wer­den die letz­ten 3 Ver­brauchs­jah­re hin­zu­ge­zo­gen und sind Grund­la­ge für den berech­ne­ten Ener­gie­ef­fi­zi­enz­wert. Der Ver­brauchs­aus­weis ist im Ver­gleich zum Bedarfs­aus­weis deut­lich güns­ti­ger. Für den Ver­brauchs­aus­weis sind jedoch Ein­schrän­kun­gen vorhanden.
    1. Für Wohn­ge­bäu­de ist der Ver­brauchs­aus­weis gül­tig wenn die­se einen Bau­an­trag nach dem 01. Novem­ber 1977 vor­wei­sen können.
    2. Das Wohn­ge­bäu­de muss der Anfor­de­rung der 1. Wär­me­schutz­ver­ord­nung von 1977 entsprechen.
  2. Bedarfs­aus­weis:
    Der Bedarfs­aus­weis rich­tet sich nach dem Ener­gie­be­darf des und kann für alle Gebäu­de erstellt wer­den also auch für Gebäu­de die nicht den Anfor­de­run­gen der 1. Wär­me­schutz­ver­ord­nung ent­spre­chen und wo der Bau­an­trag vor dem 01. Novem­ber 1977 geneh­migt wor­den ist. 
    Die­sen zu erstel­len ist auf­wän­di­ger und daher auch teurer. 

Das Erb­bau­recht ist in Deutsch­land im Erb­bau­rechts­ge­setz (Erb­bau­RG) geregelt.
Der Eigen­tü­mer (Erbau­rechts­ge­ber) des Grund­stücks ver­schafft einer drit­ten Per­son gegen eine Ent­gelt­zah­lung (Erb­bau­zins) das Recht ein Bau­werk zu errich­ten oder zu unterhalten.
Die Lauf­zeit des Erb­bau­rechts wird im Vor­feld bestimmt und in den meis­ten Fäl­len auf 99 Jah­re festgelegt.
Für den Eigen­tü­mer bedeu­tet dies, dass er zulässt, das ein beschränk­tes ding­li­ches Recht auf sei­nem Grund­stück lastet. 

Das Expo­sé dient dem Kauf- oder Miet­in­ter­es­sent als Über­blick für die Immo­bilie. Im Expo­sé wer­den alle rele­van­ten Daten für das Objekt zur Ver­fü­gung gestellt (Preis, Wohn­flä­che, Nutz­flä­che, Bau­jahr, Aus­stat­tung, Grund­ris­se, Ener­gie­ver­brauch, Lage, Objektbilder)
Der Immo­bi­li­en­mak­ler stellt das Expo­sé – heu­te meist online – zur Ver­fü­gung und/oder über­gibt es bei der Besichtigung. 

F

Als Flur­stück – oft auch Par­zel­le – wird in Deutsch­land ein amt­lich ver­mes­se­nes Grund­stück bezeich­net. Die­ses wird im Lie­gen­schafts­ka­tas­ter mit einer Num­mer ver­se­hen (Flur­stücks­num­mer) und kann in die­sem auch abge­ru­fen werden.

Im Grund­buch des jewei­li­gen Grund­stücks wer­den Flur und Flur­stücks­num­mer eben­falls geführt.

Ein Grund­stück kann sich aus meh­re­ren Flur­stü­cken zusam­men­set­zen bzw. bestehen. 

G

Zum Gemein­schafts­ei­gen­tum gehört nach dem deut­schen Woh­nungs­ei­gen­tums­recht das Grund­stück sowie Tei­le, Anla­gen und Ein­rich­tun­gen des Gebäu­des, die nicht im Son­der­ei­gen­tum oder im Eigen­tum eines Drit­ten stehen. 

Das Grund­buch ist in Deutsch­land ein amt­li­ches und öffent­li­ches Verzeichnis/Register von Grund­stü­cken. In die­sem wer­den alle Flur und Flur­stücks­num­mern des Grund­stücks auf­ge­führt, sowie grund­stücks­glei­che Rech­te, bestehen­de Eigen­tums­ver­hält­nis­se und damit ver­bun­de­ne Belastungen. 

In Deutsch­land erhält jedes Grund­stück im Grund­buch eine Ein­tra­gung, wel­che als Grund­buch­blatt bezeich­net wird. (§3 Abs. 1, Satz 1 GBO) 

Die Grund­er­werbs­steu­er ist in Deutsch­land eine (Lan­des­steu­er) Steu­er die beim Kauf einer Immo­bilie / Grund­stück erho­ben wird. Sie rich­tet sich nach dem Kauf­preis. Die Höhe der Grund­er­werbs­steu­er ist je nach Bun­des­land unter­schied­lich. In Nord­rhein-West­fa­len beträgt sie bspw. 6,5 Pro­zent, in Rhein­land-Pfalz 5 Pro­zent, in Bay­ern und Sach­sen 3,5 Prozent. 

Die Grund­er­werbs­steu­er wird zu den Neben­kos­ten beim Grund­stücks­er­werb gezählt. 

Das Grund­pfand­recht dient zur Absi­che­rung einer For­de­rung. Wird die­ser For­de­rung und den damit ver­bun­de­nen Pflich­ten nicht nach­ge­kom­men so kann der Gläu­bi­ger mit Hil­fe des Zwangs­voll­stre­ckungs­rechts das Grund­stück oder das Grund­stücks­glei­che Recht ver­wer­ten und die Erlö­se zur Til­gung der Schuld nutzen. 

Der Grund­riss ist eine Zeich­nung der räum­li­chen Bege­ben­hei­ten einer Immo­bilie / eines Gebäu­des. Grund­ris­se wer­den meis­tens von Archi­tek­ten oder den jewei­li­gen Bau­her­ren erstellt und mit den vor­her berech­ne­ten oder gemes­se­nen Maßen beschriftet. 

Die Grund­schuld ist ein ding­li­ches Recht, wel­ches es ermög­licht die Zah­lung eines bestimm­ten Geld­be­trags aus einem Grund­stück oder grund­stücks­glei­chen Recht (bspw. Woh­nungs­ei­gen­tum) zu fordern. 

H

Das Haus­geld ist eine Vor­aus­zah­lung des Woh­nungs­ei­gen­tü­mers an die Haus­ge­mein­schaft. Es wird anhand des auf­ge­stell­ten Wirt­schafts­plans berech­net und dient zur Abde­ckung der monat­lich anfal­len­den Neben­kos­ten (bspw. Was­ser, Hei­zung, Ver­si­che­rung, Ver­wal­ter­ge­bühr, Instand­hal­tungs­rück­la­ge, etc.). Als Grund­la­ge bzw. Ver­tei­lungs­schlüs­sel wer­den die jewei­li­gen Mit­ei­gen­tums­an­tei­le genom­men. Bei der Zah­lung des Haus­gel­des ist es irrele­vant ob die Woh­nung ver­mie­tet, selbst bewohnt wird oder leer steht. 

I

Eine Immo­bilie, in der Rechts- und Wirt­schafts­spra­che als ein „unbe­weg­li­ches Sach­gut“ bezeich­net, ist ein Grund­stück, grund­stücks­glei­ches Recht, oder ein Bauwerk. 
Die am häu­figs­ten in Ver­bin­dung gebrach­ten Begrif­fe bzw. Unter­ka­te­go­rien sind 

  • Wohn­im­mo­bi­lie
  • Gewer­be­im­mo­bi­lie

Grün­de für eine Immo­bi­lien­be­wer­tung gibt es vie­le. Häu­fig ist die Inten­ti­on jedoch der Kauf oder Ver­kauf. Der Immo­bi­li­en­mak­ler ist in der Lage für Sie eine Wert­ermitt­lung durchzuführen. 

Die Immo­bi­lien­be­wer­tung unter­schei­det sich von einem Gut­ach­ten. Die­ses wird oft bei gericht­li­chen Aus­ein­an­der­set­zun­gen wie Tren­nungs- bzw. Schei­dungs­fäl­len, Erb­schaft oder Zwangs­ver­stei­ge­rung in Auf­trag gege­ben. Das Gut­ach­ten ist wesent­lich auf­wän­di­ger und muss von einem Sach­ver­stän­di­gen erstellt wer­den. In Fol­ge des­sen ist es kos­ten­pflich­tig und kann schnell über 1000 Euro kosten. 

Die Pro­vi­si­on wird pro­zen­tu­al auf den Kauf­preis berech­net und ist eine erfolgs­ab­hän­gi­ge Ver­gü­tung der Dienst­leis­tung für den ver­mit­teln­den Makler. 

Von einer Innen­pro­vi­si­on spricht man beim Immo­bi­li­en­ver­kauf, wenn der Eigentümer/Verkäufer die Pro­vi­si­on (teil­wei­se oder ganz) bezahlt. 

Nach aktu­el­ler Geset­zes­la­ge muss die Pro­vi­si­on beim Ver­kauf von Wohn­im­mo­bi­li­en, 1–2 Par­tei­en­häu­sern und Eigen­tums­woh­nun­gen min­des­tens zur Hälf­te vom Ver­käu­fer über­nom­men wer­den. Die erho­be­ne Pro­vi­si­on ist von Bun­des­land zu Bun­des­land unter­schied­lich und liegt zwi­schen 3,57 % (inkl. MwSt.) und 7,14 % (inkl. MwSt.) 

Die Instand­hal­tungs­rück­la­ge lei­tet sich aus dem Woh­nungs­ei­gen­tums­ge­setz (WoEigG, meist WEG genannt) ab und dient als Auf­bau von Kapi­tal wel­ches zum Erhalt des Wohn- und Gemein­schafts­ei­gen­tums ein­ge­setzt wird. Hier­von wer­den anfal­len­de Repa­ra­tu­ren, Sanie­rung und Reno­vie­run­gen bezahlt. Reicht das ange­spar­te Kapi­tal nicht aus, kann durch die Eigen­tü­mer­ver­samm­lung eine Son­der­um­la­ge bestimmt wer­den. Die Instand­hal­tungs­rück­stel­lung ist von jedem Eigen­tü­mer zu zah­len und fällt in Rela­ti­on zu den Mit­ei­gen­tums­an­tei­len höher oder nied­ri­ger aus. Die Instand­hal­tungs­rück­la­ge kann vom Ver­mie­ter nicht auf den Mie­ter umge­legt werden. 

K

Die Kau­ti­on ist eine Sicher­heits­leis­tung und dient als Absi­che­rung des Ver­mie­ters für ver­ur­sach­te Schäden. 

Die Kün­di­gungs­fris­ten wer­den in der Regel im Miet­ver­trag fest­ge­hal­ten und sind daher bei Kün­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses zu beachten. 

Kün­di­gung durch Mieter:
Wenn kei­ne geson­der­te Frist ver­ein­bart wur­de, greift die gesetz­li­che Kün­di­gungs­frist bei ordent­li­cher Kün­di­gung von 3 Mona­ten. (§753c BGB) Zu beach­ten ist, dass die­se bis zum drit­ten Werk­tag eines Kalen­der­mo­nats erfol­gen muss. 

Kün­di­gung durch Vermieter:
Eine Kün­di­gung sei­tens des Ver­mie­ters bedarf eines berech­tig­ten Inter­es­ses. (§573 BGB) Wenn die Kün­di­gung durch den Ver­mie­ter erfolgt, rich­tet sich die Kün­di­gungs­frist nach der Dau­er des Mietverhältnisses. 

  • 3 Mona­te: Kün­di­gungs­frist bei Miet­ver­hält­nis­sen bis 5 Jahre
  • 6 Mona­te: ab 5 Jah­ren bis 8 Jah­ren bestehen­des Mietverhältnis
  • 9 Mona­te: ab 8 Jah­ren bestehen­dem Mietverhältnis


All­ge­mein:
Die Kün­di­gung muss in schrift­li­cher Form erfol­gen (Email nicht gül­tig!). Es muss ein­deu­tig her­vor­ge­hen um wel­che Immo­bilie o. Wohn­ein­heit es sich bei der Kün­di­gung han­delt. Alle Mie­ter müs­sen die Kün­di­gung unterschreiben. 

L

Die Lie­gen­schafts­kar­te wird auch „amt­li­che Flur­kar­te“ genannt und ist eine Dar­stel­lung aller Lie­gen­schaf­ten. Sie ist Bestand­teil der Katasterunterlagen.

Inhal­te:

  • Stra­ßen- und Ortsname
  • Flur- und Flurstücksnummer
  • Gemar­kung
  • Ein­ge­zeich­ne­te Grundstücksgrenzen
  • Austel­lungs­da­tum

Als Löschungs­be­wil­li­gung wird die Zustim­mung, meist des Kre­dit­ge­bers, bezeich­net für die Löschung der in Abtei­lung 2 ein­ge­tra­ge­nen Grund­pfand­rech­te und/oder in Abtei­lung 3 ein­ge­tra­ge­nen Grund­tücks­be­las­tun­gen. Die Löschung muss nota­ri­ell beglau­bigt sein. 

Bei­spiel:
Ein Eigen­tü­mer hat den auf­ge­nom­me­nen Kre­dit bei der Bank voll­stän­dig abbe­zahlt. Er kann nun die Löschung der Belas­tung beantragen. 

M

Der Markt­wert ist ein geschätz­ter Betrag und rich­tet sich stark nach dem Ange­bot und der Nach­fra­ge für das Objekt oder von Immo­bilien im All­ge­mei­nen zu einem bestimm­ten Bewertungsstichtag. 

Der Mak­ler­ver­trag ist ein pri­vat­recht­li­cher Ver­trag zwi­schen Auf­trag­ge­ber und Mak­ler. Die­ser berech­tigt den Mak­ler zur Ver­mitt­lung eines Ver­tra­ges oder den Nach­weis der Gele­gen­heit zum Abschluss eines Ver­tra­ges. Der Auf­trag­ge­ber ver­pflich­tet zudem die­se Leis­tung ent­gelt­lich zu ent­loh­nen (Ver­gü­tung oder Maklergebühr). 

Der Mit­ei­gen­tums­an­teil bezeich­net den Anteil des Eigen­tü­mers am gemein­schaft­li­chen Eigen­tum in einer Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft. Die­se Antei­le wer­den nicht zum Son­der­ei­gen­tum gerech­net und sind bspw. Dach, Trep­pen­haus, Wasch- und Tro­cken­räu­me, Fas­sa­de etc.
Die­se Antei­le die­nen zum einen der Ermitt­lung der Kos­ten, die durch das Gemein­schafts­ei­gen­tum ver­ur­sacht wer­den, zum ande­ren sind die Antei­le wich­tig für das Abstim­mungs­ver­fah­ren bei den Eigentümerversammlungen. 
Die Mit­ei­gen­tums­an­tei­le sind in der Tei­lungs­er­klä­rung einzusehen. 

Bei­spiel:
Die Sanie­rung des Daches ist not­wen­dig. Die Kos­ten für die Sanie­rung, des jewei­li­gen Eigen­tü­mers, wer­den antei­lig auf die Mit­ei­gen­tums­an­tei­le berech­net und umgelegt. 

N

Die Neben­kos­ten las­sen sich in ver­schie­den Unter­ka­te­go­rien aufteilen:

Erwerbs­ne­ben­kos­ten (Immo­bi­li­en­kauf):

  • Grund­er­werbs­steu­er
  • Notar­kos­ten
  • Kos­ten Amtsgericht
  • Mak­ler­kos­ten


Bau­neben­kos­ten:
  • Pla­nungs­kos­ten (bspw. Archi­tek­ten, Inge­nieu­re, Statiker)
  • Gebüh­ren / behörd­li­che Gebüh­ren (Bau­ge­neh­mi­gung)
  • Ver­si­che­rungs­ge­büh­ren für Bauversicherung
  • Finan­zie­rungs­kos­ten (Zin­sen, etc.)


Miet­ne­ben­kos­ten (Betriebs­kos­ten):
  • Kos­ten für Wasserverbrauch
  • Kos­ten für Stromverbrauch
  • Heiz­kos­ten

Der Nieß­brauch ist in Deutsch­land das unver­äu­ßer­li­che und unver­erb­li­che abso­lu­te Recht, eine frem­de Sache, ein frem­des Recht oder ein Ver­mö­gen zu nutzen.

Zur Ein­tra­gung eines Nieß­brauch­rechts im Grund­buch einer Immo­bilie ist nota­ri­el­le Beur­kun­dung Pflicht. 

Der Notar ist in Deutsch­land für Beglau­bi­gun­gen, Beur­kun­dun­gen von Rechts­ge­schäf­ten, Über­wa­chung von Tat­sa­chen und Bewei­sen zustän­dig. Er ist zur Unab­hän­gig­keit ver­pflich­tet und im Ver­gleich zu einem Rechts­an­walt kein Inter­es­sens­ver­tre­ter einer Par­tei (unpar­tei­isch).

Der Notar ist eine Per­son, die Beglau­bi­gun­gen und Beur­kun­dun­gen von Rechts­ge­schäf­ten, Tat­sa­chen, Bewei­sen und Unter­schrif­ten vor­nimmt. Er ist auch für die Hin­ter­le­gung von Geld und Kost­bar­kei­ten zuständig.

Sei­ne Tätig­keit fin­det in diver­sen Rechts­ge­bie­ten statt: 

  • Grund­stücks­recht bspw. Kauf­ver­trä­ge von Immo­bilien (nota­ri­el­ler Kaufvertrag)
  • Erbrecht – Erb­schaf­ten und Testamente
  • Fami­li­en­recht – bspw. Ehe­ver­trä­ge, Vorsorgevollmachten
  • Gesell­schafts­recht bspw. Grün­dun­gen von GmbH und AGs, Betriebs­ver­le­gun­gen, Satzungsänderungen)

Das Notarand­er­kon­to ist eine spe­zi­el­le Form des Treu­hand­kon­tos oder auch offe­nes Treu­hän­der­kon­to. Es ein kos­ten­pflich­ti­ges Kon­to und dient bei Immo­bi­li­en­ge­schäf­ten zur Hin­ter­le­gung des Kauf­prei­ses. Die Rol­le des Treu­hän­ders nimmt in die­sem Fall der Notar ein. 

Bei­spiel:
Der Käu­fer über­weist den ver­ein­bar­ten Kauf­preis, schon vor der im Notar­ver­trag gere­gel­ten Zah­lungs­frist, auf das Notarand­er­kon­to. Der Notar über­wacht die, im nota­ri­ell ver­ein­bar­ten Kauf­ver­trag, Zah­lungs­vor­aus­set­zun­gen und kann bei voll­stän­di­ger Erfül­lung die­ser die Aus­zah­lung an den Ver­käu­fer ausführen. 

Das Notarand­er­kon­to wird in der Pra­xis kaum ver­wen­det, da dies einer­seits mit Kos­ten ver­bun­den ist und oft­mals die Absi­che­rung in Fol­ge der Grund­schuld­be­stel­lung als aus­rei­chend erach­tet wird. 

P

Durch die Pacht über­lässt ein Eigen­tü­mer dem Päch­ter gegen Ent­gelt (auch Pacht­zins) das Gebrauchs­recht eines Gegen­stan­des oder Immobilie/Grundstück. Im Gegen­satz zur Mie­te hat der Päch­ter das Recht der so genann­ten Frucht­zie­hung. Dies bedeu­tet das er mit dem Gegen­stand bzw. Immobilie/Grundstück wirt­schaf­ten kann und dar­aus ent­stan­de­nen Erträ­ge behält. 

Die Pro­vi­si­on (oft auch „Cour­ta­ge“) ist eine erfolgs­ab­hän­gi­ge Ver­gü­tung der Dienst­leis­tung für den ver­mit­teln­den Mak­ler, die pro­zen­tu­al auf den Kauf­preis berech­net oder vor­ab als fes­ter Betrag zwi­schen bei­den Ver­trags­par­tei­en ver­ein­bart wird. Grund­la­ge der Pro­vi­si­on fin­det sich im § 652 BGB. 

Q

Beim qua­li­fi­zier­ten Allein­auf­trag ver­pflich­tet sich der Eigen­tü­mer gegen­über dem Mak­ler alle Kun­den und Inter­es­sen­ten an die­sen wei­ter­zu­lei­ten und das Haus nicht eigen­hän­dig zu ver­kau­fen. Pas­siert dies den­noch erlischt der Pro­vi­si­ons­an­spruch des Mak­lers nicht.

Der Mak­ler ver­pflich­tet sich auf der ande­ren Sei­te sei­ner Ver­mark­tungs­tä­tig­keit und auf das Hin­wir­ken eines Ver­kaufs bis zum Ver­trags­en­de nachzukommen. 

R

Bei einer Reser­vie­rungs­ver­ein­ba­rung ver­pflich­tet sich der Mak­ler die Immo­bilie für einen bestimm­ten Zeit­raum nicht wei­ter zu ver­mark­ten oder zu ver­kau­fen. Der Kauf­in­ter­es­sent kann die­se Zeit nut­zen um bspw. die Finan­zie­rung voranzutreiben. 

S

Bei der Wert­ermitt­lung von Immo­bilien wer­den 3 Stan­dard­ver­fah­ren angewendet.

  • Sach­wert­ver­fah­ren
  • Ertrags­wert­ver­fah­ren
  • Ver­gleichs­wert­ver­fah­ren


Das Sach­wert­ver­fah­ren (gere­gelt in § 21–23 Immo­WertV) wird schwer­punkt­mä­ßig bei selbst­ge­nutz­ten Immo­bilien ange­wen­det, da hier der zukünf­tig erziel­ba­re Ertrag nicht bemes­sen wird. Viel­mehr wer­den in die­sem Ver­fah­ren die Her­stel­lungs­kos­ten bzw. die Wider­be­schaf­fungs­kos­ten bemessen. 

Der Sach­ver­stän­di­ger ist in Deutsch­land kein geschütz­ter Beruf oder Begriff. 
Grund­sätz­lich wird als Sach­ver­stän­di­ger eine natür­li­che Per­son bezeich­net die über ein beson­de­res Fach­wis­sen und Exper­ti­se verfügt. 

Als öffent­lich bestell­ter und ver­ei­dig­ter Sach­ver­stän­di­ger bezeich­net man oft eine Per­son die ihr Fach­wis­sen und Taug­lich­keit vor einer Kam­mer (Archi­tek­ten­kam­mer, Hand­werks­kam­mer, Indus­trie- und Han­dels­kam­mer) hat prü­fen las­sen und der in Fol­ge die­ser Titel ver­lie­hen wird. 

Mit dem Kauf eines Wohn­ei­gen­tums gehen oft auch Mit­ei­gen­tums­an­tei­le bspw. an Gemein­schafts­räu­men ein­her. Mit dem Besitz die­ser Antei­le gehen auch Rech­te und Pflich­ten an den Käufer/Eigentümer über. (Bei­spiel: Anpas­sung des „Haus­gel­des“ nach ent­spre­chen­dem Anteil)

Gegen­stand und Inhalt des Son­der­ei­gen­tums lei­tet sich aus § 3 WEG (WoEigG) ab. 

Son­der­ei­gen­tum ist nach dem deut­schen Woh­nungs­ei­gen­tums­recht ein dem Eigen­tum weit­ge­hend gleich­ge­stell­tes Eigen­tums­recht an einer Woh­nung (Eigen­tums­woh­nung) oder an dem nicht zu Wohn­zwe­cken die­nen­den Teil­ei­gen­tum. - Wiki­pe­dia

Das Son­der­nut­zungs­recht ist e
Bei­spiel: Allei­ni­ge Nut­zung eines Außenstellplatzes 

Die Spe­ku­la­ti­ons­steu­er hat in Deutsch­land sei­nen Ein­zug in den all­ge­mei­nen Sprach­ge­brauch geschafft. Sie bezieht sich auf ein Ver­äu­ße­rungs­ge­schäft einer Pri­vat­per­son und der Ver­äu­ße­rung eines zum Pri­vat­ver­mö­gen zäh­len­den Vermögensgegenstands. 
Bei Ver­kauf einer Immo­bilie fällt die Spe­ku­la­ti­ons­steu­er dann an, wenn die Immo­bilie inner­halb von 10 Jah­ren ver­kauft wird, ohne dass die­se bspw. sel­ber genutzt wur­de (Kapi­tal­an­la­ge). Aus­schlag­ge­bend für den Beginn der Frist ist das im Notar­ver­trag fest­ge­leg­te Kauf­da­tum. Die Spe­ku­la­ti­ons­steu­er wird auf den Gewinn berech­net, der zwi­schen Kauf und Ver­kauf entsteht. 
Soll­te die Immo­bilie bspw. durch eine Erb­schaft, sprich unent­gelt­lich, in den Besitz über­ge­hen und ver­kauft wer­den, gilt der Frist­be­ginn ab dem Zeit­punkt des Kau­fes des Rechts­vor­gän­gers (da Erben kei­ne Käu­fer sind)
Die Spe­ku­la­ti­ons­steu­er rich­tet sich nach dem indi­vi­du­el­len Einkommenssteuersatz.

! Im Steu­er­recht gibt es immer Aus­nah­men und Son­der­re­geln, die sich indi­vi­du­ell für jede Per­son erge­ben. Ein Gespräch mit Ihrem Steu­er­be­ra­ter ist daher zu empfehlen !
Unser Part­ner

Bei der Staf­fel­mie­te han­delt es sich um eine Mie­te, deren Erhö­hung bei Abschluss des Miet­ver­trags schon fest­ge­legt ist. Der Zeit­punkt der Erhö­hung, sowie der Betrag, wer­den im Miet­ver­trag auf­ge­nom­men. Eine Miet­erhö­hung, nach den gesetz­li­chen Vor­schrif­ten, ist in die­ser Zeit nicht möglich. 

T

In der Tei­lungs­er­klä­rung wird fest­ge­hal­ten wie sich die Eigen­tums­ver­hält­nis­se inner­halb einer Eigen­tü­mer­ge­mein­schaft ver­hal­ten. In ihr wird die Auf­tei­lung der Wohn­ein­hei­ten, des Son­der­ei­gen­tums sowie des Teil­ei­gen­tums festgelegt. 

Die Tei­lungs­er­klä­rung ist beim Kauf u.a. einer Eigen­tums­woh­nung ein sehr wich­ti­ges Doku­ment und wird zur Finan­zie­rung bei der Bank immer benötigt. 

U

Die Unbe­denk­lich­keits­be­schei­ni­gung ist ein Doku­ment, wel­ches vom Finanz­amt aus­ge­stellt wird und den Nach­weis dar­über erbringt, dass der Käu­fer die zu ent­rich­ten­de Grund­er­werbs­steu­er bezahlt hat. Die­se Beschei­ni­gung ist Vor­aus­set­zung für die steu­er­lich unbe­denk­li­che Ein­tra­gung ins Grundbuch. 

V

Bei der Wert­ermitt­lung von Immo­bilien wer­den 3 Stan­dard­ver­fah­ren angewendet. 

  • Sach­wert­ver­fah­ren
  • Ertrags­wert­ver­fah­ren
  • Ver­gleichs­wert­ver­fah­ren


Wie der Name schon ver­rät, wird beim Ver­gleichs­wert­ver­fah­ren der Ver­kehrs­wert aus Kauf­prei­sen gleich­wer­ti­ger Immo­bilien oder Grund­stü­cken her­an­ge­zo­gen. („§ 15 Immo­WertV – Ermitt­lung des Ver­gleichs­werts“  „hin­rei­chend über­ein­stim­men­de Grundstücksmerkmale“)
Basis stellt die zeit­li­che Kom­po­nen­te dar, da nur erziel­te Markt­prei­se der nähe­ren Ver­gan­gen­heit und Gegen­wart hin­zu­ge­zo­gen wer­den sollten. 

Der Ver­kehrs­wert stellt den Ver­kaufs­preis einer Immobilie/Grundstück dar, zu wel­chem die­se auf dem aktu­el­len Markt rea­lis­tisch ver­kauft wer­den kann. In §194 BauG ist die­ser syn­onym mit dem Begriff des „Markt­werts“.

Das Vor­kaufs­recht für ein Grund­stück oder Immo­bilie muss im Grund­buch als Belas­tung ein­ge­tra­gen wer­den. Ent­schei­det sich der Ver­käu­fer das Grund­stück zu ver­äu­ßern, muss er zuerst die im Grund­buch ein­ge­tra­ge­ne Per­son fra­gen bevor er dies einem Drit­ten anbietet. 

W

Ver­brau­cher besit­zen ein 14 tägi­ges Wider­rufs­recht für abge­schlos­se­ne Fern­ab­satz­ver­trä­ge – die am Tele­fon, Inter­net, Fax etc. abge­schlos­sen wor­den sind. Ver­trä­ge die nicht in den Geschäfts­räu­men des Mak­lers abge­schlos­sen wur­den fal­len eben­falls darunter. 

Der Mak­ler ist ver­pflich­tet den Ver­brau­cher vor Abschluss eines Ver­tra­ges über die­ses Wider­rufs­recht zu infor­mie­ren. Ist er die­sem nicht nach­ge­kom­men so beginnt die 14 Tage Frist erst an dem Tag an dem die Wider­rufs­be­leh­rung vor­ge­legt wor­den ist. Wich­tig ist, dass der Wider­ruf nur erfol­gen kann solan­ge der Ver­trag noch nicht voll­stän­dig erfüllt wor­den ist. 

Besich­ti­gungs­ter­mi­ne kön­nen eben­falls nur durch­ge­führt wer­den, wenn eine Wider­rufs­be­leh­rung erfolgt ist und der Inter­es­sent, sofern er vor 14 Tagen besich­ti­gen möch­te, aus­drück­lich auf sein Wider­rufs­recht verzichtet. 

Der Wirt­schafts­plan fin­det sei­ne Berech­ti­gung im § 28 WEG. 
Für Woh­nungs­ei­gen­tum muss eine Auf­stel­lung der zu erwar­ten­den Ein­nah­men und Aus­ga­ben, oft durch die Ver­wal­tung, erstellt wer­den. Hier­aus lei­tet sich das zu zah­len­de Haus­geld ab und gibt Ein­bli­cke in die Kos­ten­struk­tur, wel­ches das Haus mit sich bringt. 
(Haus­meis­ter, Ver­wal­tung, Ver­si­che­rung, Abfall-und Müll­ent­sor­gung, etc.)
Die Auf­stel­lung in Form des Wirt­schafts­plans ist ein­mal im Jahr durchzuführen. 

Die Wohn­flä­chen­be­rech­nung ist in der Wohn­flä­chen­ver­ord­nung (WoFlV) geregelt. 
Sie gibt Auf­schluss dar­über, wel­che Räu­me in der Immo­bi­le als Wohn­flä­che defi­niert sind. Nicht alle Flä­chen der gesam­ten Grund­flä­che sind als Wohn­raum aus­zu­wei­sen. Ande­re Räum­lich­kei­ten wie Kel­ler oder Dach­bo­den wer­den nicht in die­se mit ein­be­zo­gen und sepa­rat als Nutz­flä­che ausgewiesen. 
Bal­ko­ne und Ter­ras­sen wer­den, je nach Lan­des­bau­ord­nung und Beschaf­fen­heit, nicht, teil­wei­se oder ganz in die Wohn­flä­che miteingerechnet. 
Sie wird vom einem Archi­tek­ten erstellt.
Die Wohn­flä­chen­be­rech­nung ist ein wesent­li­cher Bestand­teil der Finan­zie­rung über die Bank. 

Das Wohn­geld ist eine Bezu­schus­sung des Staats und somit eine Sozi­al­leis­tung. Es dient zur Unter­stüt­zung von ein­kom­mens­schwa­chen Haus­hal­ten. Die Höhe und Anspruch des Wohn­gel­des ist mit dem jewei­li­gen Amt zu klä­ren und ist von meh­re­ren indi­vi­du­el­len Fak­to­ren abhängig. 

Das Woh­nungs­ei­gen­tum ist ein genau defi­nier­tes Eigen­tum an einer ein­zel­nen Woh­nung in einer Eigen­tü­mer­ge­mein­schaft. Das Woh­nungs­ei­gen­tum ist im Grund­buch fest­ge­legt und eine Über­tra­gung an drit­te ist nur nota­ri­ell möglich. 
Durch die Ein­tra­gung ins Grund­buch gehen auch alle Rech­te und Pflich­ten an den Eigen­tü­mer über. 

Z

Eine Zwi­schen­fi­nan­zie­rung ist eine kurz­fris­ti­ge Belei­hung der bestehen­den Immo­bilie. Sie dient oft dazu eine neue Immo­bilie kau­fen und finan­zie­ren zu kön­nen und in die­ser Zeit sein bestehen­des Eigen­tum ander­wei­tig zu ver­äu­ßern. Dies ist oft der Fall, wenn nicht aus­rei­chend Eigen­ka­pi­tal vor­han­den ist um die neue Immo­bilie direkt bezah­len oder finan­zie­ren zu können.